青岛即墨市御到墅临枫住宅房地产策划.docxVIP

烟台大学土木工程学院御墅临枫项目营销策划姓名： 张晓艳 学号：200928502241班级： 土092-2指导老师： 戴若林 日期：2012年7月9号御墅临枫住宅项目营销策划项目简介：御墅临枫是2009年面世的一个低密度大型住宅社区，现已开始建设其二期工程，该项目位于即墨市城西二路以东，青威公路以北，总占地面积600亩，社区总建筑面积近50万平方米，绿化率56％，容积率1.1，御墅临枫主要为中低档多层住宅，共有135栋住宅单体和7栋配套公建，面积从90-180平方米不等，有22种户型。总投资愈8亿元人民币，可为即墨及青岛地区3000多户家庭供应优质住房。本项目位于山东省青岛即墨市西北方位，青银高速路即墨出口。即墨作为山东省千年古城之一，自古为青岛上风上水之地，东濒黄海，南依崂山，素以“青岛后花院”著称。市乡公路四通八达，形成了便利的交通网络。现已成为青岛城市化进程中房地产的热点开发区域。御墅临枫周边配套设施交通网络：公交车5路，1路，7路，方便快捷。中小学：实验三小，实验四小；即墨第二十八中学；即墨一中；实验高中;医院：即墨县医院附近门窗：塑窗系统选用的是北美市场尖端产品，该产品是当今世界高分子复合建材和集成化建筑领域的领导者，其高品质的气密性、水密性，及环保性能，为御墅临枫3000多个家庭带来有力保障。供电:小区双回路供电，低压380/220V进户，电表20（80）A以上供水:社区内建有“热交换站”，即墨当地供热系统直接连接到社区，转化为热水后24小时供应生活所需供气:管道煤气直接入户，分户单表计量采暖:集中供热，部分楼宇设有地热采暖通讯:引入歌华有线电视网外，社区内部设有卫星接收天线，接收“鑫诺一号”卫星的节目。一，项目可行性研究1宏观市场环境分析在宏观经济快速发展的大背景下，在青岛市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，即墨市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有青岛即墨自身特点的新一轮快速增长期。今年青岛市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。2.区域市场分析。在即墨市，我调查了解到今年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。3.经济效益分析（一）成本费用（1）土地费用 本项目用地共计600亩，出让总金额为840万元（2）前期工程费单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%1262可行性研究费建安工程费×5‰423水文地质勘探费建安工程费×5‰424通水、通电、通路费建安工程费×1%845场地平整费10元/平方米63合计357（3）配套费用 单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计134（4）其他费用 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费×5‰422竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计42（二）盈利能力分析项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。（三）风险分析从即墨市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中低档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前即墨市房价每平方米为2722元（一般市区住宅），一套90平方米的住宅总价在25万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前即墨市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。虽然目前即墨市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售