房地产投资分析第六章课后习题20~22答案..docVIP

20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。预计可以获得150万元的抵押贷款。该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。 某项目的（自有资本金）税后现金流量情况 单位：元 年份 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 要求：使用10%的贴现率计算 （1）该物业投资的财务净现值； （2）该物业投资的内部收益率。 解答如下： （1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。 因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。 各年的税后现金流量贴现值计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 贴现值（贴现率为10%） -500000 59090.91 61983.47 63861.76 61471.21 57745.68 55882.92 464408.1 则该物业投资的财务净现值为： FNPV=324444.05（元） （2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤： 由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。 首先选择i1=20%，则列表计算可得： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为20%） -500000 54166.67 52083.33 49189.81 43402.78 37374.61 33154.9 252568.9 FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为23%） -500000 52845.53 49573.67 45677.63 39320.77 33033.71 28589.37 212477.4 FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为21%） -500000 53719.01 51226.01 47980.28 41985.66 35855.53 31544.45 238314.79 FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为22%） -500000 53278.69 50389.68 46810.09 40625.92 34409.93 30024.53 224972.67 FNPV4=-19488.50＜0。 则财务内部收益率FIRR=21%＋625.73÷（625.73＋19488.50）×1%=21.03%。 21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表，假设贴现率为12%，求该项目的动态投资回收期。 单位：万元 年份 1 2 3 4 5 6 7 现金流出 -3000 -1500 -300 -300 0 0 0 现金流入 0 0 3000 2000 1500 500 100 各年净现金流量 -3000 -1500 2700 1700 1500 500 100 各年净现金流量贴现值 -2678.57 -1195.79 1921.807 1080.381 851.1403 253.3156 45.23492 累计净现金流量贴现值 -2678.57 -3874.36 -1952.56 -872.175 -21.0346 232.281 277.5159 则动态投资回收期应为： Pb=6－1＋21.0346÷253.3156=5.08年 ###########################################################################33 22、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的