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辽 宁 工 业 大 学 《房地产经营管理》 课程设计（论文） 题目：“宏业枫华”住宅小区项目策划与可行性分析报告 学 院： 管理学院 专业班级： 工程管理101 学 号： 101601026 学生姓名： 苏莹莹 指导教师： 李晓云 教师职称： 副教授 起止时间：2013.10.15----2014.01.10 课程设计（论文）任务及评语 学 院：管理学院 　　　　　　　　　　　　教研室： 学 号 101601026 学生姓名 苏莹莹 专业班级 工程101班 课程设计（论 文）题 目 “宏业枫华”住宅小区项目策划与可行性分析报告 课程设计（论文）任务 本课程设计是工程管理专业技术实践课。本实践课的主要目的和任务是：运用房地产市场营销的基本内容和体系，对房地产新项目进行开发营销策划。通过本课程设计把培养学生策划能力作为宗旨，通过策划报告的编制，明确房地产项目策划从哪里入手，有哪些步骤，个阶段要做什么，用什么方法做等。通过课程设计，启发学僧创新思维。 指导教师评语及成绩 成绩： 指导教师签字： 年 月 日  目 录 一.项目总论 1 1.1项目背景 1 1.2现状及周边环境 2 1.3规划设计条件 2 1.4可行性研究报告研究意义与范围 3 2.房地产市场研究 3 2.1宏观环境分析 3 2.2区域环境分析 4 2.3房地产市场现状及供求趋势分析 6 3.项目定位 7 3.1项目SWOT分析 7 3.2可类比项目研究 8 3.3 产品定位 9 3.4 价格定位 10 4.项目规划设计 11 4.1户型设计 11 4.2小区规划 11 5.项目开发建设 11 5.1项目开发计划 11 5.2开发周期计划 12 6.财务分析 13 6.1 规划要求及项目指标 13 6.2 项目总投资估算 13 6.3预计收入 16 6.4 财务盈利能力分析 16 6.5主要经济技术指标 17 7.可行性研究报告 18 7.1敏感性分析 18 7.2盈亏平衡分析 19 7.3不确定性分析 20 7.4风险分析 20 8.结束语 21 参考文献 22 一.项目总论 1.1项目背景 1.1.1锦州市概况 锦州是中国环渤海经济圈的重要开放城市，锦州是中国最北端的港口城市和环渤海经济圈中的开放城市，西连京津唐工业区，东接辽宁中部城市群，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林地区的广阔腹地，在一定意义上说，锦州是东北和华北两大经济区的联结带，是国内国外两个市场的交汇点，是内地走向世界的窗口和国外资金技术向腹地转移的桥梁与纽带，是沟通关内外的交通枢纽和辽西地区经济贸易中心，具有得天独厚的地缘优势和区位条件。地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区)，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区，总面积为10301平方公里，人口312.91万人（2011年）。 锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。位于著名的“辽西走廊”的东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。有“四省通锦”之说。全市公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。锦州城市绿化水平不断提高。到2009年末，全市园林绿地面积2597公顷，公园绿地面积874公顷，绿化覆盖面积3956公顷，建成区绿化覆盖率38.8%。 锦州是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。锦州的旅游资源丰富，名胜古迹众多。被评为中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市。现有国家级文物保护单位5处