晨会发言——房价调控感想.docVIP

晨会发言——房价调控感想 大家好，今天是我发言，昨天是个不平凡的日子，是我委协同办公系统正式试运行的第一天，同时又是国务院新八条中要求各城市公布本地区年度房价调控目标期限的最后一天，昨天王恺同志谈了oa办公系统，今天我就借晨会发言的机会谈谈房价调控事情。 众所周知，最近几年房价突飞猛涨，一路飙升的房价让各级地方政府通过溢价出让土地，短时间内聚集大量的财富，增加了地方财政的可用财力，为加快地方性的基础健设作出了一定的贡献。其实这种方式，是非正常，也是非理性的。但是，对地方官员来说却是最直接、最省力的。这也是国务院一直想方设法调控房地产市场价格，但效果却一直不明显，甚至越调越涨的根本原因所在。房价的高升在国内已经不再是简单的经济问题，而是逐步变成了一个执政党能否让老百姓安居乐业的政治问题，是一个全局性的问题，这就注定党中央、国务院必定要下定决心，狠压房价，相比以往的调控，我个人感觉新国八条将会比以往任何一次的调控会来的更实际，更有效。 “新国八条”涉及到政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等。可以说是包括了房地产行业的这个链条当中所有的部分。其中，更是第一次明确提出，要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标;二套住房首付比例提高至六成;不足五年卖房全额征税;全国大范围的住房限购等新的政策。 对此，我个人有几点不成熟的想法： 第一、新国八条中第五条指出，运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。但在实际操作中，体现出这一点地方不多，说白了，地方政府对中央政策的执行力还不够到位。我觉得应该充分利用税收的手段，严厉打击房地产市场的投机行为，而不是直接出台限购令，比如，家庭唯一住房的，在人均50平米以下的，不管是购买新房还是二手房，都不需要缴纳任何税费，而购买第二套住房时，就不但要将前一套住房税费补交掉，而且还要在第二套房税费上多交两倍、三倍，甚至是更多倍的税费，以此来更好的抑制成品房的投机行为。而新国八条只是规定不足5年交易的住房全额征收营业税;提高了二套房的首付比例和利率，对拥有2套房及以上住房的，禁止再买房。这不但没有减轻购买第一套房人的负担，而且在打击商品房投机的同时，也打击了对商品房的投资行为，对于房地产市场的长远来说，是不利的，因为商品房和股票、证券市场一样也是一种合理的投资渠道。所以，我相信过不了几年，这一条就会有所改动。 第二、我觉得政府不应该直接干预房地产市场定价，而应该运用政府对市场起导向作用的方法，大量建造廉租房和经济适用房，用市场的手段来压制房地产市场价格，目前北京市政府要求保障性住房用地供应量不低于住宅用地供应总量50%，我个人觉得这个比例还是太低了，应该达到70%以上，在这个比例的基层上还要做到政策的延续性和长期性，要做好30到50年的准备。新铁八条中没有体现出延续性和长期性，这就很容易导致政策在执行过程中随着时间的推移而慢慢变样。 第三、在土地出让金收益方面，应该制度化管理，不能让政府财政变成依赖性的土地财政。据统计，XX年上海土地收入已经占到财政收入的52%，北京的土地收入占到财政收入的68%，地价和房价的推高，让地方政府一方面从土地和高房价中获得了更多利益，另一方面又增加了地方的gdp增长总量。这种让地方政府既有里子，又有面子的方法，驱使了地方政府最低成本的拆迁和最大利益化的卖地，这就无形中增加了老百姓的住房成本。国际上的各大城市，政府财政收入主要是通过税收以及国有资产增值来实现。没有一个城市的财政，主要是依靠土地出让金的。所以对土地出让金应该制度化管理，比如，不得超过年度财政收入的30%，超出部分必须全部用于社会公益性事业等各种方法来限制政府有目的、有步骤的哄抬地价，同时还应该加大对土地出让金的监管力度，让土地出让金的使用更加透明化，但这些在新国八条中没有体现出来，我估计如果房价不能控制在中央的预控范围之内的话，下一步中央必然要对土地出让金收益分配方面下手，因为这是地方政府抬高地价和房价根本的源头所在。 第四点，也是最重要的一点，就是不应该让地方政府将房价与gdp或者人均年收入挂钩，也不应该限制房价的年增长，而是应该用逐步降低房价收入比来考核地方政府，房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。是计算居民购房能力的一个国际通行指标目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍。也就是3至6年的家庭收入总和就可以买到一套住房，我是XX年买的房，当时的房价总额是140多万，按照这种计算方法，房价收入比是11倍，也就是我一个家庭不吃不喝XX年才能买到这房。3年过去了，房价涨了110%，家庭年收入涨了%，新的房价收入比为23倍，这个数字比深圳的21倍高一点，比北京27倍