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项目可行性研究报告m2,攀枝花市仁和春天花园,开发面积20万M2。
项目开发管理机构:公司成立专门的项目领导小组,由总经理 全面负责,下设报批、供应、建安、经营几个职能部门,每个部门由专人负责,明确分工、各司其责。各部门所需的工作人员,由企业统一进行招聘,所有人员都必须经过岗前培训后经考试合格后才能上岗。
四、房地产市场调查和预测
1、需求状况:商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相连,而购买力、消费结构是市场调查的重要对象。调查资料反映,成都市GDP连续 年保持高水平增长,居民收入近三年的增长率分别为 ,随着我国经济的发展,这一势头将继续保持.因此,城市居民对商住房的需求很大,现实和潜在的购买力旺盛。据 等权威部门提供的资料显示,今后几年,成都市的商品房的总需求量在 万平方米以上。
供给状况:成都市近三年的商品房生产总量分别为 , , 万平方米;今明两年商品房总量 , 平方米。
成都市商品房供、需市场的比较图 成都市商品房消费结构图
比较、预测表明,成都市近年的商品房的需求和供给都呈现逐年上升趋势,需求始终大于供给; 在消费结构图中可以看出,市民对中高档别是中档商品房青睐有加.
同时,现代城市居民对商住环境都提出了较高的要求,全面沙河治理后在 沿河一代形成的新城区,将会使该区域的人文、自然环境大为改观,形成商品房市场上极具诱惑力的“河居”文化。
这些都充分表明的房地产市场的活力和良好的投资前景.
五、项目的开发地址的选择与获取
1、**商住小区,位于成都成华区保和乡东桂村七组,是由我公司通过整体收购原成都石油化工石企业地块获得。该地段邻塔子山公园,紧靠沙河重点治理一侧,距五桂桥公交站,五桂桥车站仅 米,附近的 立交桥、成渝高速、等以及即将修建沙河沿岸大道构成该项目地段四通八达、便利快捷的交通格局。同时,该地快的水电气供应条件良好,城市基础设较完备,并将随着沙河的治理的完成、新城区的全面开发提升到一个新的高度。而且,这里的自然地理条件也适合商住楼的的开发。
此外,成都市政府东迁、东邻龙泉驿区大工业园区的兴气和发展等,使该区域具有极强的辐射作用,是一块增值巨大的商品房开发区。
2、土地开发成本 : 把现有土地直接开发成可直接使用的熟地所需要的资金主要包括:
收购资金:计算方式为23亩净地×52万元/亩=1192万元.
(道路占用地约5.3亩,占道赔偿费归开发方)
房屋拆出、平整等费用:
其他费用:主要各项管理费用,
土地批租费:土地出让金、四通费、市政工程配套费,共计
备注:原办公房建筑面积为560M2,现状已砌筑围墙,其余大部分为空置地。该厂电力容量为1000千伏安,该厂水塔100T,25m高,水日流量110T等固定资产归开发方。
六、项目的财务分析
项目总投资的预算:
1)项目总投资估算为4000万人民币,见下表:
项 目 单位 单价 数量 金额 备注 土地费用 净地 代征地 可建 铺面房 拆迁房 设计、勘察 报建 建筑 管理费用 配 套 设 施 电 水 绿化 道路 合计 总计
2)回收:
铺面、商品房销售收入
拆迁房
税金
利润
3)资金筹措计划:
A、建设单位四川金旺房地产开发有限公司自筹 万元;
B、预售商品房收入:在建筑物完成项目的25%后,本项目开始预售,估算收入
万元;
C、向银行申请贷款 万元。
4、主要财务指标:
静态指标:
营业利润率=税后利润/营业收入=
房屋销售利润率=房地产销售税后利润/房地产销售收入=
全投资简单收益率=(年均税后利润+利息支出)/建设资金=
自有资金简单收益=年均税后利润/自有资金=
(2)动态指标:分全投资形式、自有资金形式两种情况
全投资 自有资金 净现值(贴现率 %) 内部收益率 返本期 项目的经济分析:
1.项目总投入4000万元
2.商品房营业总收入:
3、项目成本估算:
(1)管理费用
项 目 金额(万元) 工资 商品房经营费用 维修及绿化 办公费 交通费 公共照明 奖励基金 合计
(2)税金:
项 目 金额(万元) 营业税 城建税 教育附加费 合计
3.项目利润
项目利润=
4.投资回收期
本项拟订与 年 月开工,完成项目大约须 个月。项目整个测算期内企业无亏损,项目的实施完成后,经营利润出交税、还
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