2015郑生钦房地产开发投资与实务第章.pptxVIP

房地产开发投资与实务郑生钦 编著山东建筑大学课件制作：赵巧2013-7目录第一章 绪论第五章 房地产开发项目投资构成与估算第九章 房地产投资风险分析第二章 房地产项目的开发过程 第六章 房地产项目营销与收入估算第十章 房地产项目可行性研究第三章 房地产市场调研第七章 房地产融资第十一章 房地产抵押贷款还款的计算与分析第四章 房地产开发项目策划第八章 房地产项目评价指标及计算参考文献房地产开发投资与实务山东建筑大学第一章 绪论郑生钦 编著山东建筑大学房地产开发投资与实务431625房地产开发投资知识体系房地产的概念及其特点房地产开发投资关键影响因素学习本课程的意义房地产投资及其特点房地产项目开发过程本章概述山东建筑大学一、房地产的概念 房产 建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育、办公用房等以及其相应的权利地产 土地（含水面、海域）及其上下的一定空间（包括地下的各种基础设施和道路等）以及相应的权利。第一节 房地产的概念及其特点是房产和地产的有机整体，即是土地、建筑物、其它地上定着物以及与其相应的权利总和。山东建筑大学依附于土地向上延伸服务于建筑地表向下延伸第一节 房地产的概念及其特点土地是立体的定着物图1-1-1 房地产简易图示山东建筑大学社会特点二、房地产的特点经济特点自然特点第一节 房地产的概念及其特点山东建筑大学自然特点经济特点社会特点固定性耐用性多功能性独特性资产性建设周期长风险性租售的多样性和复杂性保值增值性外部性社会规划性法律关系上的复杂性与生产生活密切相关体现人文景观第一节 房地产的概念及其特点山东建筑大学第二节 房地产投资及其特点山东建筑大学二、房地产投资的种类（一）按房地产投资的形式可划分为直接投资和间接投资（二）按投资经营活动的不同可划分为土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。（三）按物业的类型可划分为居住性物业、商业物业、工业物业。一、房地产投资的概念指经济主体以获得未来的房地产收益和资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的种类（一）图1-2-1 房地产投资的种类（按投资形式划分）山东建筑大学二、房地产投资的种类（三）山东建筑大学（三）按物业的类型划分 1. 居住性物业投资包括公共住房和商品住房。公共住房：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等；商品住房：普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等；公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种：公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。 公寓与住宅的主要区别（2）土地属性及年限（1）规划管理居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年；酒店型公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。　　山东建筑大学公寓与住宅的主要区别（3）设计及验收（4）使用成本居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照住宅的有关规定办理，水电费按商用计算。经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须设置中央空调。山东建筑大学二、房地产投资的种类（三）山东建筑大学2.商业物业投资商业物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业：指通过出租经营获得经常性现金流入的房地产，包括：写字楼、零售商业用房、出租公寓。1）经营模式开发—出售模式：表现出越来越缺乏生命力；开发—持有、或整体出售给机构投资者统一持有：越来越成为趋势。如济南万达广场就是开发—持有模式。很多有实力的开发企业正在接受这种模式。二、房地产投资的种类（三）山东建筑大学2）商业物业市场的影响因素：与当地社会经济状况有关。特别是与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。经营收入的高低决定价值。物业的使用者通常用经营收入的一部分来支付租金。能否吸引更多客户是决定使用者收益的重要因素。因此，位置对这类物业及其重要。二、房地产投资的种类（三）山东建筑大学（3）工业物业投资工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等开发经营模式（受宏观环境影响）： 开发——出售开发——持有—出租成为趋势和潮流出租经营的工业物业常位于工业开发区、科技园区、高新技术产业园区。仓储用房也是出租经营的对象。二、房地产投资的种类（三）山东建筑大学（4）酒店和休