房地产策划合同各节点：验收标准.doc

验收标准 第一章 项目投资策划营销??? 　　??? 　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。??? 　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。??? 　　??? 　　一 项目用地周边环境分析??? 　　??? 　　1、项目土地性质调查??? 　　.地理位置??? 　　.地质地貌状况??? 　　.土地面积及红线图??? 　　.土地规划使用性质??? 　　.七通一平现状??? 　　2、项目用地周边环境调查??? 　　.地块周边的建筑物??? 　　.绿化景观??? 　　.自然景观??? 　　.历史人文景观??? 　　.环境污染状况??? 　　3、地块交通条件调查??? 　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划??? 　　.项目的水、路、空交通状况??? 　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状??? 　　??? 　　4、周边市政配套设施调查??? 　　.购物场所??? 　　.文化教育??? 　　.医疗卫生??? 　　.金融服务??? 　　.邮政服务??? 　　.娱乐、餐饮、运动??? 　　.生活服务??? 　　.娱乐休息设施??? 　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素??? 　　.历史人文区位影响??? 　　??? 　　二 区域市场现状及其趋势判断??? 　　??? 　　1、宏观经济运行状况??? 　　.国内生产总值：??? 　　第一产业数量??? 　　第二产业数量??? 　　第三产业数量??? 　　房地产所占比例及数量??? 　　.房地产开发景气指数??? 　　.国家宏观金融政策：??? 　　货币政策??? 　　利率??? 　　房地产按揭政策??? 　　.固定资产投资总额：??? 　　全国及项目所在地??? 　　其中房地产开发比重??? 　　.社会消费品零售总额：??? 　　居民消费价格指数??? 　　商品住宅价格指数??? 　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用??? 　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规??? 　　.项目所在地的居民住宅形态及比重??? 　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规??? 　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规??? 　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划??? 　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状??? 　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异??? 　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现??? 　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析??? 　　.各种档次商品住宅客户分析??? 　　.商品住宅客户购买行为分析??? 　　??? 　　三 土地SWOT（深层次）分析??? 　　??? 　　1、项目地块的优势??? 　　2、项目地块的劣势??? 　　3、项目地块的机会点??? 　　4、项目地块的威胁及困难点??? 　　??? 　　四 项目市场定位??? 　　??? 　　1、类比竞争楼盘调研??? 　　.类比竞争楼盘基本资料??? 　　.项目户型结构详析??? 　　.项目规划设计及销售资料??? 　　.综合评判??? 　　2、项目定位??? 　　.市场定位：??? 　　区域定位??? 　　主力客户群定位??? 　　.功能定位??? 　　.建筑风格定位??? 　　??? 　　五 项目价值分析??? 　　??? 　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念??? 　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：??? 　　选择可类比项目??? 　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重??? 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征??? 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值??? 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价??? 　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值??? 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异??? 　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异??? 　　教育和人文景观的差异??? 　　各种污染程度的差异??? 　　社区素质的差异??? 　　C 周边市政配套便利性的差异??? 　　项目可提升价值判断??? 　　A 建筑风格和立面的设计、材质??? 　　B 单体户型设计??? 　　C