房地产项目运作流b程及各环节管理重点.docVIP

 论文摘要 自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。 关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。  目 录 一、房地产项目流程 1 （一）项目决策阶段 1 1、房地产项目开拓 1 2、房地产项目可行性研究 2 3、房地产项目决策 2 （二）房地产前期开发阶段 2 1、获取土地使用权 3 2、开发项目立项与报批 3 3、建设工程招标 3 4、办理施工许可证 3 （三）工程建设阶段 3 （四）项目销售阶段 4 （五）交付使用阶段 4 二、房地产开发流程环节管理重点 4 （一）时间进度 4 （二）合同 4 （三）成本 5 （四）企业资源 5 （五）项目绩效 5 三、房地产项目开发管理的具体措施 5 （一）范围管理 5 （二）计划管理 6 （三）质量管理 6 （四）成本管理 6 （五）组织管理 7 （六）采购管理 8 四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 8 五、结论 10 主要参考文献 10  房地产项目运作流程及各环节管理重点 自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。 一、房地产项目流程 （一）项目决策阶段 项目决策的方向直接关系到房地产开发项目的成功与否。房地产项目决策涉及的内容包括房地产项目机会的开拓、房地产项目可行性研究和房地产项目决策的方法等。这里主要介绍确定型决策、风险型决策和不确定型决策这三种类型决策的基本方法和作用。当然，决策是贯穿房地产开发全程的一种重要的行为，本文讨论主要针对的是前期项目决策。 1、房地产项目开拓 房地产投资过程中存在的适合投资的机遇或机会。但机会的来临往往受多种因素影响，充满很多变数。市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理，对于有效信息，持续跟进；或者房地产公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。项目开拓应注重先机，在寻求、利用市场机遇时，把握市场发展演变规律（市场周期萌芽、成长、成熟和衰退），把握政策机遇。判断区位地段的选择、包括城市的选择和位置的选择。根据以上做出投资类型的选择包括土地投资、住宅投资、商业设施投资。最后将判读形成的研究结果整理成为项目建议书。 2、房地产项目可行性研究 可行性研究是在项目投资建设以前，综合运用多种学科的技术成果，对项目建设的必要性、可能性和合理性所进行的全面分析论证，是一种系统的、科学的、综合的工作方法.房地产开发可行性研究包含项目概况、开发项目用地的现状调查及动迁安置、市场分析和项目定位、规划发展建议、资源供给、项目开发组织机构、管理费用的研究、开发建设计划、项目资金来源及经济分析，最后得出结论及建议。 3、房地产项目决策 房地产公司对项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各个相关部门进行论证，主要牵涉到市场、策划、销售、人力资源、及财务 市场部：主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据； 策划部：对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； 销售部：对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施； 行政人力资源部：对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证； 财务部：对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。 经过论证通过论证评审，进行最终评审，各部门指派代表参加，主要对于经营者提出的各种与项目有关的质问进行答辩，通过评审则项目立项，项目进入前期开发阶段。 （二）房地产前期开发阶段 在前期准备阶段房地产项目通过不同方式获取土地使用权，获取了土地使用权之后根据项目建议书申报规划要点，根据规划部门下达规划设计要点进行规划设计，大型房地产开发企业依靠企业自身