2比较法.docxVIP

4.2 比较法4.2.1 运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例; 2 选取可比实例； 3 建立比较基础；4 进行交易情况修正；5 进行市场状况调整 6 进行房地产状况调整；7 计算比较价值。（修正与调整的区别）4.2.2 搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容： 1 交易对象基本状况；2 交易双方基本情况； 3 交易方式； 4 成交日期；5 成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；6 交易目的等。客观存在较多的类似房地产交易，但由于估价机构或估价师没有努力去搜集或积累交易实例，不能成为不选用比较法的理由。建立交易实例库，是房地产估价一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。4.2.3 可比实例的选取应符合下列规定 （6点）1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；（挂牌价等非成交价格，只能作为估价的参考，不能作为估价的依据） 2 可比实例的交易方式应适合估价目的； 3 可比实例房地产应与估价对象房地产相似； 4 可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年；（可比实例的成交日期宜在价值时点之前） 5 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。 6 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。4.