re成addata.jsp后来营销专注商业地产.doc

后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！ 做商业地产经营管理领跑者?去年六月，记者曾邀请后来营销策划机构总经理张韧等深圳商业地产业界知名人士，专门就商业地产后期经营管理问题进行了一次对话交流。 张韧在那天的发言中明确提出，经营管理是商业地产的瓶颈，只有突破经营管理瓶颈，商业地产才能满盘皆活。?商业地产的投资者最怕的是经营不好。经营不好投资就会泡汤。要想让投资者进入商业地产，须使投资者对回报有充分的信心。也许正是怀着对投资者的强烈社会责任感和探索商业地产经营管理奥秘和真谛的极大兴趣，张韧近两年沉下心来，脚踏实地，躬身于商业地产经营管理，担当起商业地产运营商的新角色。 张韧曾放言，要做商业地产经营管理的领跑者。实践的结果如何呢？从创建后来营销策划机构，张韧带领他一手创办的后来营销精英团队，先后成功运作了深圳福中福服装批发市场、深圳福中福购物广场、深圳福中福五金市场、深圳福中福奇石市场、深圳万业城百货商场、深圳七色店、深圳城南商业中心、深圳龙岗天骄世茂购物中心、中山天和广场?、中山永乐超级市场（2家）、东莞大发建材家具市场、山西大同美丽新世界、山西长治王府大厦、山东龙口华云超级市场、黑龙江佳木斯古维斯商场、黑龙江牡丹江万客隆超市、深圳宝安凤凰花园、福建长乐新惠航广场、山西高平光明商厦、山西太原圣亚服装城等二十余个项目，共计60余万平方米的商业地产，且创造了经营项目无一失败、个个成功的佳绩。?张韧和他的后来营销策划机构已经成为深圳、广东一流开发商大盘项目商业地产的运营商。 从1997年与最深圳宝安区当时实力并不是很强的福中福房地产开发商进行了4个大型商业地产项目的成功合作。这使得张韧拥有了创立企业初期时最需要的信心。? 张韧还通过实践总结出量身定做；六位一体；差别定位，纵向分割，定向招商，错位经营等商业地产专业运营模式，颇有理论建树，得到业界专家及合作者的认同。? 张韧和他的后来营销策划机构，出色地扮演着商业地产专业运营商的角色，受到商业地产界和相关行业的尊重，被誉为商业地产经营管理的领跑者。 记?者：近年来，商业地产屡屡遭遇水下冰山，有的搁浅，有的甚至沉没，个别全国知名的实力开发商也未能幸免。你作为专业的商业地产运营商，不知注意到这个现象没有？对此有何思考？ 张韧：对商业地产出现的问题，我们一直非常关注，通过各种渠道收集了大量个案，进行了长期的深入的研究。特别是对一家全国品牌知名开发商的商业楼盘发生业主群起闹事风波的典型案例，我们组织了全公司员工进行了认真的研读和剖析。我们发现，商业地产发生的问题，十之八九与后期经营管理有关。比如，有的商业地产项目市场销售非常成功，但交付使用后，人气商气严重不足，经营者难以支撑，使商铺经营处于半死不活状态。 又如，有的开发商用开发住宅地产的思维来做商业地产，对商业地产知之不多，甚至根本不懂商业地产，更不懂商业经营管理，盲目地建商铺、盖大楼；先建设，后招商。结果劳命伤财，投资者和商家就是不来，商铺卖不出去，租赁者也望而却步。? 再如，有的商业地产项目一会儿由开发商自己管理，一会儿交给物业公司管理，一会儿找港台甚至国外的商业经营管理公司管理。结果是打不完的架，扯不完的皮，开发商脱不了身，经营者不能安心经营，投资者也得不到应有的回报，成为新的烂尾楼。?诸多问题归根到底，是没有从根本上解决好后期经营管理问题。后期经营管理涉及到开发商对项目的定位、投资商要求的回报率、建筑规划设计、招商方式、商家入住率、经营管理水平、物业使用成本、环境和市政服务设施配套等等。任何一个方面和环节出现问题，都会影响到后期的经营管理。如果各个方面和环节事先充分考虑到后期经营管理，并为后期经营管理创造有利条件，后期的经营管理就会比较顺利，持续稳定，渐入佳境。反之，各个方面和环节各行其是，只顾自己，而不考虑后期经营管理，就会埋下祸根。  2006-3-13 21:21 回复 59.48.236.* 2楼 正是看到商业地产经营管理的诸多问题、教训和重要性，我们予以了极大的关注；也正是看到商业地产缺乏专业运营，市场需要专业运营商，我们迅速地把企业的发展定位调整到专业从事商业地产经营管理上来，做商业地产的专业运营商，集中企业上下的智慧和力量，开拓发展相关业务，以一个企业的社会责任感，为使商业地产经营管理步入健康发展轨道做出自己的努力。 记?者：据悉，你提出六位一体商业地产运作模式，目的是为商业地产的成功增加保险系数，以切实保障各方利益。请你介绍一下这方面的情况。 张韧：我们是在吸取别人失败的教训，加上总结自己的实践经验基础上，提出六位一体运作模式的。运作福中福商业地产时，我们提出的是四位一体模式，即投资者、开发商、经营者、政府四位一体，共谋共赢，取得很大成功，当时宝安区政府在现场开指