“枫丹·欧洲华城d”定位方案.doc

定位核心问题的提出： 寻找当前环境下本项目的差异化主题，树立项目自身的形象； 挖掘项目的价值极点 明确项目的目标客户群体 把握住消费者对产品的需求特点 制定合理的销售价格 设定本项目的开发策略 项目产品的价值塑造建议，建设消费者期望的产品，同时兼顾产品的市场竞争力 项目分析 项目所在区域分析 舒城县位于安徽省中部，隶属于六安市，距省城合肥54公里； 全县总面积2100平方公里，人口万（其中农业人口8万），项目位于合安路的东面，合肥方向进入舒城县的入口处。项目目前正在拆迁过程中，同时旁边预留的道路路线正在进行基础建设工作。项目属于熟地区域，各种市政设施已经通达到项目。 项目总规划指标如下： 周边环境 项目周边开发不够成熟，东面为农业耕地，南面为居民居住和店铺经营用房，西面为合安路省级干道，北面为植物青苗种植基地。 项目邻居舒城工业园区，周边以车辆修理商业为主，其中包括规模较大的4S汽车专业店。同时，项目周边挨近农村，周边居民较少，历史文化气息比较缺乏。项目靠近耕地和植物种植基地，景观资源较好，周边的环境也得到了一定的净化。 交通条件 合安路紧邻项目通过，合安路为省级干道，是舒城通达合肥的主要道路，其他周边的县市通达省城合肥都要经过本道路，如六安、庐江、桐城、岳西、霍山等地，合安路通达性好，车流量较大。同时，项目南面正在修建的道路主要通往周边的乡村。 周边配套 目前，项目周边现有一小型菜市场和正在建设中的娱乐设施泰丰大浴场。 项目周边的配套相对缺乏，居住需要的日常商业、医疗保健、金融邮政、文化教育较少，主要依靠舒城县城市市政配套设施。 项目优劣势分析 项目优势分析 项目规模。项目占地458亩，在同城项目中规模最大，具有对市场的强大影响力和号召作用。 项目临近合安公路，交通通达性好。合安路为安徽的省级干道，为县市之间的交通枢纽，可以通达到省城合肥，市委六安，以及周边的县市。 项目配套。项目规模巨大，在小区规划设计中，将规划较完善的配套设施，满足目标客户的生活需求。 在建筑风格上，采用欧洲建筑风格，有利于提升项目的形象。 项目户型设计科学，较具竞争优势。 开发商从事房地产开发多年，开发经验丰富，整合资源能力较强。 项目周边环境为农田、树苗培植基地，自然景观较好，空气清新。 项目劣势分析 项目位置较偏，距离县城中心区域较远，居住不够方便。 周边人气的缺乏，居住氛围薄弱，成长为成熟居住区需要较长的时间。 周边环境脏、乱、差，项目形象的塑造基础薄弱。 项目规模过大，当地市场承载消化难度较大。 项目与城中心区联系的道路只有合安路，合安路车流量较大，居民将受到安全的隐患。项目位于合安路的东面，城中心位于合安路的西面，省级干道合安路将项目从城区中分割开来。 项目紧靠合安路，将受到来往车辆的噪音污染。 项目机会分析 人民生活水平的提高，工资、储蓄额的增长，市场的购买力较强，改善居住条件的愿望强烈，房地产市场有望产生新的增长空间。 区域内销售水平的低下，项目有望在众多的项目中脱颖而出，争取更大的市场份额。 大量乡镇公务人员有在县城购房的需求，梯级消费明显。 随着外出务工人员经济实力的增强，将产生在县城区的购房需求。 城市化进程的发展，农村人口将不断的向城市转移，房地产的发展存在较大的市场空间。 项目威胁分析 国家新六条政策的出台，尽管还没有具体执行，但给房地产的发展带来一定的威胁和隐患。 今年市场上新项目的增加，使得目前在销售的物业达到10个之多，市场供应增大，竞争加剧； 近年的市场放量较大，市场需求缩减； 城市中心区还有大量的土地待售待开发，项目目标将被拦截。 项目（swot）矩阵分析 S（strength） 项目占地458亩，在同城项目中规模最大 项目临近合安公路，交通通达性好。 在小区规划设计中，将规划较完善的配套设施， 在建筑风格上，采用欧洲建筑风格， 项目户型设计科学，较具竞争优势。 开发商从事房地产开发多年，开发经验丰富，整合资源能力较强。 项目周边环境为农田、树苗培植基地，自然景观较好，空气清新。 W（weakness） 项目位置较偏，距离县城中心区域较远， 周边人气的缺乏，居住氛围薄弱， 周边环境脏、乱、差， 项目规模过大，当地市场消化难度较大。 项目与城中心区联系的道路合安路车流量较大，居民将受到安全的隐患。省级干道合安路将项目从城区中分割开来。 项目紧靠合安路，将受到来往车辆的噪音污染。 T（threat） 国家新六条政策的出台，尽管还没有具体执行，但给房地产的发展带来一定的威胁和隐患。 今年市场上新项目的增加，使得目前在销售的物业达到10个之多，市场供应增大，竞争加剧； 近年的市场放量较大，市场需求缩减。