《美国房屋租赁法》对出租房产常见文问题的规定.docVIP

经历百年发展，美国房市已相对成熟且法律体系完善，《美国房屋租赁法》就是用来维护、保护业主与租客权益的主要法案，对押金、房客因无由拒付房租或某种触犯双方合同及其他严重行为的驱逐、业主或房客在合同期毁约后所因受到的赔偿及付款等问题，都设有相对应的措施。下面列举常见的问题： 　　1、押金（deposit） ?房屋租赁法所指的押金是可取回的（refundable）。 当出租人收取押金时，租赁契约必须以书面为之，且必须说明押金的担保标的，以及承租人可采取怎样的方式取回押金。 此外，押金之收取必须开立收据，押金所担保之标的物必须列举，并经过双方签名认可；押金必须存放在具信用的银行或信托公司，除非有书面契约规定，否则押金 的利息收入归出租人所有。 ?　　2、出租人的义务 ?依据房屋租赁法，出租人必须提供不危害承租人健康与安全的住宅单元。此原则下的详细内容包含以下十二点，但必须注意的是，出租人并无责任对承租人损坏之的设备负担 缮费用（亦即出租人负有应尽速修缮的责任，但可向承租人收取费用）。 维护建筑结构与设施的妥善。 维护住宅足以合理抵挡气候之变化。 提供适合的锁与钥匙。 提供必要的暖气、电汽、冷热水设备。 提供垃圾清理设备。 维持大厅、楼梯间等公共空间的清洁与安全。 除独栋住宅承租户自行导致，出租人应维系住宅不受有害人物侵扰。 除正常损坏情况外，住宅单元应维持与承租人迁入时相同的品质。 电汽、帮浦、暖气与其他出租时所提供之设备，应持续维持在适宜使用的状态。 应将出租人或代理人之姓名地址告知承租人。 新住户迁入时应将热水器设定在华氏120度。 新住户迁入时应确保火灾感应器于可使用状态。 ?3、承租人之义务 依据房屋租赁法规定，承租人于居住使用阶段的义务包含以下九项： 支付租金与其他同意支付之款项。 遵循各级政府制定之相关法令与规定。 维持住宅的整洁卫生。 适当处理垃圾废弃物。 支付处理不当气味排放之费用与设备。 妥善使用帮浦、电汽与暖气系统。 不应故意或忽略而造成对住宅的损坏。 不得破坏住宅或制造公害。 除正常折旧损坏之外，迁出时应将住宅回复到迁入时的状态。 出租人对合约内容之修改 ?4、依法驱离 ?根据《美国房屋租赁法》，出租人依法在下列三种情况下可以驱离承租人： 托欠租金：依房屋租赁法之规定，即使托欠一天，出租人就可以提出三天内付清或要求搬迁的通知。 如果承租人于三天内支付该项金额，则出租人必须接受且不得驱离承租人，但出租人有权拒绝承租人以先行支付部分租金方式的要求。 违反租赁契约规定：如果承租人违反合约条文（例如规定禁养宠物却饲养），出租人即可发出10天内改善或迁出的通知，若承租人于10天后仍继续违约行为，则出租人有权将其驱离。 进行违法行为或制造公害：如果承租人于出租住宅内进行违法行为或制造严重公害，出租人可提出三天内迁出的通知，承租人不得拒绝亦无权以改善的方式要求继续居住。 无原因的驱离：除了西雅图市之外，按期租约的出租人可以无任何理由要求承租人迁出，但必须在20天之前以书面通知，且必须让承租人在下次缴租期限前20天收到此通知，迁离日期也必须是缴租期的结束日。但是对于定期租约则必须依照合约内容规定，因此不得要求承租人于20天内迁出。如果是因为该栋住宅改为产权分开的公寓（condominium），必须在90天以前提出要求迁离的通知。如果承租人收到通知且超过规定时间仍拒绝迁出，出租人得以非法居留（unlawful detainee）名义进行控告，一但获判胜诉即可要求警方协助驱离承租人。 ?5、房屋管理公司（房产经纪）职责 ?房屋管理公司的主要职责是： 负责帮投资者收房租并按时转账 负责帮助投资者缴纳物业费（水、电、网络等费用） 房屋日常的维护及维修服务 满足租客日常合理要求 如果租客拖欠房租多时，管理公司可实施驱逐 ?注：如果业主的房屋经纪所在房产公司有房屋管理该项服务，就无需另找房屋管理公司； 如果业主想寻找房屋管理公司来全权为自己出租和管理房屋，就需要寻找合格的机构； 业主也可以选择由委托经纪出租房屋，另请管理公司管理房屋。 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“