房地产估价案例与分析学习笔记修改.docVIP

房地产估价案例与分析 考 试 要 点 摘 录 二〇一五年十月 目 录 第一部分 封面 3 第二部分 致委托方函 3 第三部分 目录 4 第四部分 注册房地产估价师声明 4 第五部分 估价的假设和限制条件 5 第六部分 估价结果报告 6 第一项 委托方 6 第二项 估价方 6 第三项 估价目的 7 第四项 估价对象 7 第五项 价值时点 9 第六项 价值定义 9 第七项 估价原则 10 第八项 估价依据 10 第九项 估价方法 10 第十项 估价结果 12 第十一项 注册房地产估价师 12 第十二项 实地查勘期 13 第十三项 估价作业日期 13 特殊说明 13 第七部分 估价技术报告 14 第一项 个别因素分析 14 第二项 区域因素分析 14 第三项 市场背景分析 14 第四项 最高最佳使用分析 14 第五项 估价方法选用 15 第六项 估价测算过程 15 第七项估价结果确定 15 第八项附件 16 第一节 市场比较法的报告结构 17 第二节 各组成部分容易出现的错误 17 方法二 成本法 0 第一节 成本法的报告结构 0 第二节 各组成部分容易出现的错误 0 第一节 收益法的报告结构 8 第二节 各组成部分容易出现的错误 8 方法四 假设开发法及基准地价系数修正法 16 第一节 假设开发法的报告结构 16 第二节 各组成部分容易出现的错误 17 第三节 基准地价系数修正法 20 第七项 估价结果确定 20 第八部分 附件 21 第九部分 不同类型的估价技术路线 21 第一类 建设用地使用权出让价格评估 21 第二类 房地产转让价格评估 22 第三类 房地产租赁价格评估 22 第四类 抵押贷款价值评估 22 第五类 城市房屋拆迁估价 24 第六类 房地产强制拍卖估价 26 第七类 保险估价 27 第八类 房地产课税估价 28 第九类 房地产分割、合并估价 28 第十类 房地产纠纷估价 29 第十一类 特殊情况的处理、需要注意的地方 29 第十部分 简答题技巧 31 一、价格解释对价格有争议、疑惑 31 二、 资料搜集 32 三、估价工作程序（步骤）的确定 32 四、几种特殊交易估价对象的价格内涵 33 五、确定估价技术路线 33 六、旧房地产的价值 34 第十一部分 简答题类似考点分析 35 一、特殊的估价业务来源（特别的委托方、估价机构的确定） 35 二、用途不同或用途变化在估价中的注意事项 35 三、估价技术路线（分目的、分方法） 36 四、主要方法中的重要指标 36 五、房地产价格不同或变化的原因 37 六、不同估价目的的特殊性 40 六、不同估价目的的特殊性 40 七、估价资料的收集 41 八、生僻名词、俗话和估价的关系 42 第十二部分 选择题考试经验 42 估价报告内容不完整缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目用词带有强烈的感情色彩。语意含糊用大约估大概可能左右等字样。前后不一致数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由 估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》 【《房地产抵押估价意见》第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。 2、 估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途（不能笼统的写价值评估，要写明估价目的或价值类型） 3、 写明委托人全称（个人则写姓名） 4、 应写清估价机构全称 5、 注明负责本次估价的估价师姓名及注册号（写估价人员也算错） 6、 报告出具日期要以估价报告中的出具日期一致 7、 估价报告编号 2014年 封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期” 2013年 封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”. 2012年 封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”，并应注明注册房地产估价师的注册号。 第二部分 致委托方函 委托人A（委托方名称或姓名）： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一五年日期A（价值时点）对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法（估价方法），对产权人A所有的位于地址A（估价对象）的住宅（价值类型）房地产进行估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 估价对象房屋证载建筑面积为面积A平方米、土地使用权面积为面积B平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（日期A）无法定优先受偿款的抵押价值为 本估价结果受到估价报告中已