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业态落位说辞 一、业态设置前提： 项目业态规划是经过公司招商人员在充分的市场调研的基础上，结合威县各业态的分布情况，物业要求，承租能力，商业发展趋势等基础上设置,通过各业态租赁面积测算,各业态比例符合商业街业态比例。 二、业态规划的原则 1、人气贡献率优先原则 所选业态需要具有一定的聚客能力，同时可以为其他业态提供消费支撑实现客流互动，进而为整个商业街提供客源支撑。 2、品质优先、主力优先原则 在进行业态设置时首先考虑经营面积大、品牌形象好、具有一定中高档消费群体的商家，通过中高端客户带动消费，提升项目档次。 3、租金承受力高优先原则 所设置业态须有一定的租金承受能力，能够经过商业培育期，为项目长远发展提供基础，形成互利互惠的格局。 符合项目定位原则 所设置业态需要符合项目定位要求，满足项目功能定位，符合项目的业态规划。 三、业态落位说辞 1、3#、8#商业：品牌(连锁)餐饮、黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、品牌箱包 A:开放路沿街每天车流量、人流量达到上万次，餐饮业态具有有效聚集人流的功效，在开放路沿街设置适当比例的餐饮业态，可以有效吸引人流； B:主入口处商业属于形象展示最佳地段，对商家品牌形象具有一定的要求，签约商家要有一定的品牌知名度，统一的形象展示要求； C:多业态组合设置可以缓解顾客的视觉疲劳，增加顾客购物的选择性； D:此类业态的消费群体多为中高档客户，有车一族较多，临近交通干道，停车便利； 2、9#、11#商业：品牌服装、品牌鞋业、品牌家纺床品 A: 位于财富大道沿街，财富大道连接开放路与燕山路，商铺位置优越； B: 沿街店面租金相对其他店面较高，品牌店的租金承受能力较高； C：沿街品牌店的设置，可以有效带动中间商铺，提升街区形象； 3、10#商业：品牌服装、鞋帽、家居饰品、小家电 15#住宅附属底商：服装、鞋帽、家居饰品、童装 A:以打造威县首条淘宝街为主题； B:新的小区家居饰品属于强度需求设施，适当配置一定比例的该业态，突出软装饰概念，满足居民需求； C：当前国内的儿童行业属于黄金产业，家庭对小孩的花费比重逐年增加，同时还可以带动大人的消费； D：多业态组合丰富消费者购物时选择性； E:适当设置一定的品牌店，吸引不同类型的消费群体； F:符合商业街黄金地段业态设置应要求，突出购物性业态设置； 4、12#商业：连锁酒店或餐饮（中餐、快餐、海鲜、自助）、休闲娱乐、婚纱摄影 A：目前公司正在与格林豪泰连锁酒店的投资商洽谈合作事宜； B: 纵观国内商业地产发展趋势，休闲娱乐业态由于能够有效聚集人气，在项目的中的比重越来越大。休闲娱乐业态时项目发展不可缺少的业态； C:餐饮属于目的性消费业态，内接设置一定的餐饮商家，有助于聚集人气； D:12#商业距离主题文化广场较劲，广场是人气较为集中的地方，形成互动； 5、14#住宅附属底商：手机通讯、电脑专卖、足疗、网吧、干洗店 A:大都汇业主以威县的中高收入阶层为主，对服装洗涤方式有一定的要求，洗衣店也是小区的中度需求设施(设置干洗店）； B:目前，威县手机、电脑市场专业化程度不高，无专业卖场； C:年轻人对数码产品的使用率、更换率较高，有效吸引年轻一族消费群体； D:纵观国内商业地产发展趋势，休闲娱乐业态由于能够有效聚集人气，在项目的中的比重越来越大。休闲娱乐业态时项目发展不可缺少的业态； E:增加商铺二层的利用率，还可以增加租金收入； F:距离主干道较近，可以有效聚集人流； 6、16住宅附属底商：餐饮（快餐、海鲜、自助）、品牌运动休闲系列 A:16#住宅附属商业靠近主题文化广场，是开放路与燕山路中点处，设置部分轻餐饮业态，与广场形成互动； B:运动休闲系列的承租能力相对低一些，降低商户经营风险，提升内街的品牌形象； C:满足居民的日常生活需要，与12#商业有效互动； D:聚集人气，增加客户逗留时间，提升租金收益； 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎