中国投资者是于白白贡献他国地产gdp的冤大头？—海外房地产高层公寓的期房(楼花)投资之所见!.docxVIP

剖析海外置业——不要成为“钱多人傻”的中国人中国投资者是白白贡献他国地产GDP的冤大头？—海外房地产高层公寓的期房（楼花）投资之所见！ 文 / 离岸资产配置专家——victor 刘磊（文章原创、作者Victor刘磊） 3月14至17日为期三天的上海房展会俨然成为了海外房地产商展示的舞台。随着国人投资海外房地产热情愈演愈烈的驱动下，吸引了众多国外房地产中介公司、地产商等蜂拥而入、期许分得中国富人投资海外的一杯羹；有超过50多家的海外地产商积极参与，主要来自于澳大利亚、美国、英国、新加坡、塞浦路斯、西班牙等国；面对如此之多国家眼花缭乱的各类房产的宣传（包括：学生公寓、高档公寓、高层公寓、CBD公寓、联排别墅、独栋别墅等诸多选择），国内的房产投资者也好，留学生家长和移民家庭也罢，该如何对这些不同类别的房产进行有价值的投资筛选呢？特别是针对很多地产商（新加坡和澳洲居多）抛出低首付（购买期房或者楼花公寓首付10%）、交房周期长（通常2—3年完工）的诱惑下，投资者们该如何抉择呢？我在之前的视频采访、地产财经的评论中多次提及——98%的国内个人房产投资者投资海外房地产都难免会遭遇“失败”的结局。 这个“失败”并不是指以下的三种状况：首付10%被发展商无故没收，或者因其破产清算损失了；（在欧洲、北美、澳洲及其他英联邦国家，首付款支付到第三方监管的账户，通常是买方律师的信托帐户，且建设房屋的资金来自于银行建筑贷款，而非客户的首付款）10%定金存入律师私人账户，被“携款潜逃”；（切忌存入或者汇款到个人账户，代理公司普通帐户，发展商普通帐户，务必存入自己律师指定的监管户头）建造房屋质量出了问题，房子出现了类似国内歪歪楼、倒倒楼、脆脆楼的危机；（海外物业建设周期中的保险都是由建造商购买的，如出现地震、洪水、泥石流等灾害，该损失由保险公司来承担） 而我所引申的这个“失败”概念是指：国内个人房地产投资者仅仅依靠过去15年（97/98年开始的地产商业化）一路赚钱周期养成的投机思维、判断市场的方法、筛选产品的套路去投资那些超过了半个世纪、甚至一个世纪的成熟海外房地产市场，难免发生用错误的理念在错误的投资位置、花错误的价钱购买错误市场的错误产品；最终造成国人投资海外房地产的投资收益率远远低于该投资产品类别的平均收益率。举例而言，澳洲中位别墅的价格在过去50年的平均资本增值率为8%，而国内投资人投资澳洲房地产仅仅获得平均2%的资本增值收益；如果连平均收益率都无法超越，当然可以认为国人的澳洲房地产投资是不尽如人意的，甚至是“失败”的。此时此刻，笔者作为一个海外房地产财商教育的传播者、职业房产投资者、及建筑开发商的代表，我期望传递给所有即将走出国门、投资海外房地产的国内投资者们这样一种观点，即换位思考——把自己当作发展商来分析您所购买的房产类别是否具有投资价值。我拿澳洲公寓市场举例进行剖析，相信各位一定可以悟出其中的蹊跷之处——为什么不管在逆境还是顺境，总是发展商稳赚不赔，吃亏的总是普通投资者呢？ 例证如下：张先生收到短信：购买澳洲房产，获永久产权！XXX代理公司或者发展商亲临推介墨尔本市中心黄金地段的豪华公寓、低首付10%，免印花税，2016年完工，澳洲房产7—10年翻一番，坐享升值！预约热线。。。。。。看到如此的内容，您可能会心一笑，因为很多投资者朋友们都收到过类似的短信。其中隐匿的投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区在哪里？？？误区一、您是不是认为2013年签署的2房墨尔本CBD高层公寓60万澳元的售价是2013年的价格呢？误区二、您是不是认为澳洲房价7-10年翻一倍（平均8%-10%的增长率）既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？误区三、您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东（Nominee）随时可以获利转让呢？不管您信不信，反正张先生在中介销售人员的游说下相信了，在怀揣澳洲经济稳定、低空置率、低贷款利率、低汇率的房产创富的臆想下签署了高层公寓期房合同。而在换位思考的真实房地产交易中，张先生的赚钱梦想注定要落空。具体原因如下所述：答案一、2013年签署的60万澳元期房合同根本不是2013年的价格，而是2016年公寓预计交付时期的价格。因此，张先生期望打时间差、用时间换得财富的初衷根本无法实现。怎么会是这样呢—为什么当年签署的期房公寓的合同价格却是未来几年之后的呢？如果是之后的价格，还怎么能够获得所谓的预期升值呢？如果您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：通常高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房（Development Approved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料（水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材