同策2011佘山湾商业中心策划报告91p.ppt

业态落位 建筑面积：739.98㎡ 得房率：89% D#1层 精品零售 2F商家门厅 75㎡ 37㎡ 37㎡ 37㎡ 37㎡ 37㎡ 37㎡ 113㎡ 64㎡ 80㎡ 51㎡ 48㎡ 44㎡ 40㎡ 业态落位 建筑面积：739.98㎡ 得房率：93% D#2层 生活服务 商家门厅 67㎡ 272㎡ 340㎡ 60㎡ PART 2 自身条件分析及定位思考 PART 3 整体定位及业态落位 PART 1 区域商业市场研究 PART 4 经济测算 PART 5 服务建议 起始租金定价 三湘商业广场1F租金均价约为：11元/m2/日 （主力面积50~80m2、层高5.5m) 新凯家园现有配套商业1F租金均价：1.5~2元/m2/日 （主力面积40~100m2) 三湘商业广场及新凯家园现有配套商业对于本案而言，均不具备严格意义上的比价条件，故本案的起始租金定价将根据项目实际情况，结合我司多年商业操作成功经验，以不同业态、不同区域的价差定价法原则制定 项目重点目标客群（三期、米兰诺贵都）将于2012年交房，导入客群节奏缓慢，培育期较长、故前三年在以上租金定价的基础上将设定相应折扣：第一年70%、第二年80%、第三年90%，第四年起恢复原价 价格差异系数 农贸市场 A# B# C# D# 本案共分A、B、C、D四栋独立商业建筑，根据项目定位，业态及得房率各有不同，故将设定不同业态、不同区域价值的价差系数（实际使用面积），以制定更为合理的起始租金价格！ 鉴于项目主力店生活卖场的入驻，A#的商业价值优势毋庸置疑，故将A#商业中心各业态价差系数设定为：1 剩余商业建筑根据客流动线、单套面积大小等差异因素，商铺的商业价值基本将遵循DCB的设定原则 项目首层价格差异系数（使用面积） 　 A# B# C# D# 零售 1 / / 0.69 餐饮 内街 外街 0.62 0.77 / 1 0.57 生活服务 1 0.82 / / 根据各区域首层差异系数设定，项目起始租金定价方案如下： 起始租金定价 精品零售 特色餐饮 生活服务 餐饮门厅 A#1层 外街餐饮 3.5元/m2/日 内街餐饮 4元/m2/日 精品零售 6元/m2/日 大餐饮门厅 1.5元/m2/日 生活服务 6元/m2/日 建筑面积：4482.5㎡ 外街商铺得房率：91% 商业中心得房率：61% A# B# C# D# 起始租金定价 A#2层 建筑面积：4475.44㎡ 得房率：91% 生活卖场 特色餐饮 生活服务 A# B# C# D# 生活卖场 1.5元/m2/日 外街餐饮 2.3元/m2/日 生活服务 3.5元/m2/日 起始租金定价 建筑面积：3302.94㎡ 得房率：89% 大型餐饮 餐饮门厅 A#3层 A# B# C# D# 大型餐饮 1.5元/m2/日 起始租金定价 A#4层 建筑面积：1302.02㎡ 得房率：88% 大型餐饮 KTV会所 A# B# C# D# 大型餐饮 1.2元/m2/日 起始租金定价 建筑面积：596.08㎡ 得房率：92% B#1层 特色餐饮 生活服务 特色餐饮 3.8元/m2/日 生活服务 5元/m2/日 A# B# C# D# 起始租金定价 建筑面积：533.33㎡ 得房率：94% B#2层 特色餐饮 A# B# C# D# 特色餐饮 2元/m2/日 起始租金定价 建筑面积：489.34㎡ 得房率：87% C#1层 休闲餐饮 2F餐饮门厅 消防通道 休闲餐饮 4.5元/m2/日 A# B# C# D# 起始租金定价 建筑面积：497.95㎡ 得房率：97% C#2层 休闲餐饮 A# B# C# D# 休闲餐饮 2.3元/m2/日 建筑面积：739.98㎡ 得房率：89% D#1层 精品零售 2F商家门厅 起始租金定价 精品零售 6元/m2/日 A# B# C# D# 佘山新天地商业广场 开发商持有运营大型业态： 新天地影城、联华超市、大型餐饮、KTV会所、游艺城、量贩式KTV、精品百货 项目销售产品经营方式： 包租三年半，年回报率5% 持有商业体量：25000 m2 销售商业体量：39000 m2 销售均价：1.3万元/㎡ 首层销售均价：2.6~3万元/m2 租金均价：1.7元/m2/日 首层租金均价：2.7~3元/m2/日 佘山新天地商业广场综合分析 同策观点 佘山镇旗舰商业，全方位满足一站式消费需求！ 佘山新天地商业广场作为佘山镇唯一大型集中商业，同样采用持有主力业态带动销售产品去化的商业模式，然而相对于三湘商业广场，商业能级更高、主力业态更全。项目消费客群方面，佘山镇当地居民及旅游客源各占50%（与各大旅行社合作，定点消费场所）。 区域商业格局分析 佘山新天地 三湘商业广场 4.5km 3.5km 佘山新天地与三湘商业广场同为