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保障房对房地产市场的影响-正略咨询 摘要：2011 年调控依然是房地产行业发展的主旋律，一线城市影响显著，不受限购的二三线城市将承接转移的投资需求；基尼系数逐年升高，贫富差距拉大导致地产市场投资性严重，保障房供应紧缺，中高档商品房空置严重，供应结构不合理注定调控是持久战。国内住宅市场双轨制发展，“十二五”末将形成双重住房供应格局。 保障房建设力度加大的影响分析： 国内住宅双轨制定型，未来保障房占据20%左右。商品房住宅市场空间仍巨大。 分流部分刚性需求，但与改善型需求并不重合，阶段性对改善型商品住宅影响较小。 基于保障房挤占商品房用地以及地方政府土地财政缺口加大，加之土地拆迁新条例下，对未来土地成本可预期呈增加趋势。 一、2011 年调控依然是房地产行业发展的主旋律，一线城市影响显著，不受限购的二三线城市将承接转移的投资需求 目前房价问题上升到政治层面，调控已成为政治任务。2009 年，GDP 保八的目标顺利完成，但由此而出台的一系列房市的救市优惠政策及宽松的货币政策却成了09年房价高涨最大的幕后推手。自2010 年初开始政府疾风骤雨般的出台了一系列调控，并在2011年全方位推进调控政策。 从政策内容来看，从限贷到限购，需求端的调控可谓做到了极致。截止目前，颁布限购细则的城市已经达到33个，除去北京、上海、广州、深圳外，二线城市达到28个，颁布禁三限二禁一二线城市达到21个，至今未限购城市有：重庆、银川、扬州、烟台、徐州、南通、绵阳、金华等；从限购政策的影响看：一线城市中北京、上海影响比较显著，二线城市受影响程度将分化，部分楼市供应处于高峰期、并且限购严厉的城市，预计将导致楼市的中小幅度调整。而部分不受限购影响的二三四线城市，将承接转移的住宅投资性需求。总体看来，政策对投资性需求采取完全抑制；对改善性需求采取限制；而从打击囤地、严格征收增值税，到居住用地计划供应面积提升至09 年的135%，再到明确保障房用地比例到70%，供应段的调控从量和结构上逐步推进。 据中金测算，预计2011 年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。 2月份 一手房成交量（套） 环比（%） 成交价格（元/平米） 环比（%） 北京 3436 -70% 21810 -0.2% 上海 17.8万平米 -83% 20625 -10% 深圳 5023 -64% 广州 4200 -52.63% 12157 -0.56% 天津 9821 15.3% 8873 -2.6% 青岛 2577 77% 杭州 1016 69.5% 南京 1942 -73% 苏州 2876 -39.9% 10620.03 -3.47% 无锡 22万平米 -48% 合肥 4669 54.5% 扬州 783 15.83% 二、收入结构和供应结构的矛盾注定调控是持久战 2.1 基尼系数逐年升高，贫富差距拉大导致地产市场投资性严重 首先，从房价快速上涨的根源来看，09 年刺激性政策只是催化剂，并不是根源，房价上涨的根源还是收入结构和供给结构的不合理。 收入结构方面，根据世界银行数据显示，最高收入的20%人口的平均收入和最低收入20%人口的平均收入，这两个数字的比在中国是10.7 倍，而美国是8.4 倍，俄罗斯是4.5 倍，印度是4.9 倍，最低的是日本，只有3.4 倍。而中国目前的基尼系数也已超过了0.4 的警戒线，一般发达国家的基尼指数在0.24 到0.36 之间，美国偏高，为0.4，而07 年中国基尼系数已达到了0.48。我国基尼系数逐年升高，贫富差距的拉大直接导致房地产市场的投机性愈加严重，住房紧张和空置并存。目前我国31个省市中有21个超越0.4警戒线。 2.2 保障房供应紧缺，中高档商品房空置严重，供应结构不合理 住房供应结构方面，目前我国中低收入家庭住房紧缺，而中高档商品房却空置严重，显示了供应结构严重的不合理。 1998年标志着住房商品化的23号文件曾确立了以经济适用房(安居工程)为主体的多层次房屋供应体系，但这一政策，由于地方政府的执行动力不足，没有得到有效贯彻，经济适用房的竣工量、投资额和新开工量2000 年以后反而逐年下降。 按照国际经验，保障房的保障范围包括的低收入家庭应至少占城镇家庭总户数的30%，也就是说，我国目前应该有6000 万户家庭享受保障房政策，而据估算，目前的保障房数量约为1300-1500 万套，只能覆盖20%-25%的低收入人群，供应缺口约在4500-5000 万套。而随着城镇化进程的加速，这一供应缺口还会继续增大。因此，保障房建设也是个长期工程，至少需要5 年至10 年的时间才能基本覆盖现有低收入人群。 “十二五”规划中国家发改