关于房n地产与政府管制.docVIP

政府调控与房地产市场 　 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通，而我国的房地产市场在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后也开始了起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。 近年来，不难看出我国房地产如果完全靠市场机制调节会存在很多弊端，市场秩序比较混乱，起表现为：房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快、土地开发不规范、商品房产权混乱、房屋质量底下、商品房广告虚假、交易税费太多、房屋入市门槛高等。在这种情况下，政府采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率是迫切的。 一、政府管制的必要性 从房地产市场自身的特性看，房地产市场实行政府管制具备必要的管制条件：垄断性、外部性、公共物品和共有资源、信息不对称、消费的公平性。 1、房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的，土地总量有限不然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制，土地属全民所有，全国土地的所有权也具有垄断性，其次，房地产商品具有强烈的地域性和差异性，房地产本身是不可移动的，从而不同地域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质，难以相互替代。土地供给的垄断性和房地产商品的异质性决定了房地产市场竞争具有不完全性和不充分性。人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。同时，垄断性市场上,开发商价格合谋操控着价格,而地方政府为了追求政绩和财政收入,对开发商高房价则往往予以默认。 在房地产市场，由于垄断的存在，阻碍了自由竞争和市场机制的正常作用，房地产企业可以利用其垄断力量将房价定在均衡价格之上，产量低于完全竞争市场的产量，不符合帕累托最优原则，降低了资源配置的经济效率。这样，政府作为公共政策的执行者,应该真正代表广大群众利益,顾及全社会的利益,在商品住房价格偏高时,对房地产市场应予以必要干预，使房地产市场实现资源的最优配置。 2、市场不能解决房地产总供求结构失衡问题。市场会引导微观经济主体投资于利润率高的领域，而对其无利可图的领域则不投资，这会导致宏观经济结构失衡，而市场本身却不能调节这种宏观经济失衡，由于房地产开发商热衷于开发利润丰厚的高档商品房，而不愿意建造面向广大中低收入阶层的普通商品房，造成了高档商品房供过于求、空置率高，而中低价房供不应求的商品结构矛盾。供给结构严重背离了需求结构。尽管市场上高价位商品房的市场需求量有限而中低价位商品房市场需求很大，但房地产商处于追求高盈利率的目的并不会增加中低价位商品房的供给，公而市场不能自动调整商品供给结构；同时由于住房是生活必需品，消费者也不会因为房价上升而减少消费量从而调整商品需求结构。因此，市场无法调节不合理的房地产商品结构。 3、住房问题涉及重要的福利经济学问题——分配问题。住房市场的不完全竞争、不完全信息而导致市场失灵，市场不能充分供应准公共物品——经济适用住房和廉租房。准公共物品是具有一定程度非排他性和非竞争性的物品，由于经济适用住房和廉租房具有一定程度的非竞争性，即消费者能以较低价格获得，所以他们属于准公共物品。若由市场来供应。由于这类房产价格偏低、收益率低，其供应量势必会减少，则市场无法满足低收入阶层对经济适用住房和廉租房的需求。经济适用住房和廉租房的供应量减少，会导致低收入、无收入家庭无法按等价交换的原则在市场上租房或买房，即无法获得与整体社会经济发展情况相适应的基本居住条件。 住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房，为保障社会分配的公平性，住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中, ，政府必须征服对房地产市场及房地产价格进行规制，完善相关住房法规，保护消费者权益等，借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。 4、由于房地产本身的特殊性，加之房地产开发、交易等方面的法制不健全，是的我国目前房地产领域的信息不对称问题更为严重，根据信息经济学委托—代理理论的观点，委托人在市场中处于信息劣势地位，而代理人则处于信息优势地位。代理人为自身的利益，会尽可能充分地利用自身信息有时，从而他们的市场行为会使委托人的正当利益受到极大的损害。在房地产市场中，买卖双方的信息不对称，卖方对信息掌握程度远远高于买方，交易价格和交易信息多为不公开，因此信息是不充分的。房地产一级市场上开发商掌握得国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买