关于驰天钰园项读目风险防范分析和措施.docVIP

海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司 关于驰天钰园项目财务风险 防范分析和措施 驰天钰园项目是盛泰公司与海南兴泉投资有限公司共同开发的房地产项目，从财务管理的角度分析，可能存在三大风险：一是涉税风险；二是结算风险；三是合作分利风险，这三大风险是在争取该开发项目收益最大化的前提下，进行人为估计的潜在风险，为了确保三大风险落地，现就三大风险进行防范分析和制定措施如下： 一、涉税风险 （一）开发模式涉税风险 1．防范分析。2008年1月24日，盛泰、兴泉和城发签订《合作开发房地产合同》确定开发驰天钰园项目，该合同第二条“合作建房”规定，盛泰出地，兴泉出资开发该项目,项目建成后按比例分房。根据国税发[1995]156号《营业税问题解答的通知》第十七条“甲方以土地使用权，乙方以货币出资，成立合营企业合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税。对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，再按“销售不动产”征税”。即须按市场价交纳土地使用权转让税，预计盛泰应交45万元，兴泉分给盛泰房产须按市场价交纳税金,预计盛泰应交税149万元。在盛泰售房给住户时仍须交营业税，这样势必形成多环节交税的局面，两项合计多交税194万元。这种多环节交税的局面是原合作模式形成的,为了合理避税，获得最大利益，须改变合作模式。 2．防范措施。国税函[2005]1003号“你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）收悉。经研究，批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关 于印发营业税问题解答（之一）的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。”由此可见，改变合作模式是防范此风险的有效措施，将分房模式改为分利模式，即合作建房，不是分房而是分利润的方式进行合作。此事项已和兴泉取得共识，并已进行操作：一是驰天钰园项目对外称为盛泰的一个项目开发经理部，所有的对外关系均以盛泰的名义协调处理；二是经报集团批准以盛泰名义开立共管账户，双方各持一枚账户预留印鉴，兴泉按合同约定投入项目支付工程等款项，以及双方收取售房款，均从共管账户走账，双方动用资金不得超过收取售房款数额或投入的资金数额；三是以项目开发经理部的名义进行会计核算，由兴泉委托咨询公司做账，由盛泰并账。目前，各项措施进展顺利，到10月31日止，共管账户结余504万元，其中，盛泰售房款454万元，做法:对外，按新约定的项目开发模式，一个口子交税，对内，仍然按《合作开发房地产合同》的约定，各账各算，各税各负担，10月份应交税金47万元。已由共管账户转入盛泰基本账户，并已盛泰的名义完税。这一风险防范已落到实处。 （二）土地增值税涉税风险 1．防范分析。按原合作模式，盛泰售房收入2,700万元，按《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定扣除土地成本700万元；按该条第3，4款扣除费用405万元；按该条第3，4款扣除扣税金151万元，扣除项目合计1,256万元，增值1,444万元。按《土地增值税暂行条例》第7条的规定计算，计算增值额超过115%，按《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定应交增值税505万元，而按开发分利的模式计算，整个项目收入10,000万元，开发成本5,200万元，扣除费用1,095万元，税金402万元，盛泰扣除额1,256万元，扣除项目合计7,953万元，增值2,047万元。增值额26%，应交增值税532万元，按《合作开发房地产合同》第3条规定，盛泰应负担22.85%为122万元，比原合作模式的505万元，减少383万元。 2．防范措施。土地增值税的扣除项目的认定在于规范核算，支出项目发票真实、齐全，按《土地增值税暂行条例实施细则》的要求进行账务处理。目前，该项目会计核算已走上正轨，会计核算按要求有条不紊地进行。这一风险防范也落到了实处。 （三）企业所得税清算涉税风险 1．防范分析。国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十七条规定“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。” 2．防范措施。国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十六条“企业以本企业为主