决定房地产项价值的因素,地段!地段!地段!.docVIP

　专业地产人每天想方设法、绞尽脑汁“玩”的无非是“三大空间”。因此，楼盘的PK竞争离不开“三大空间”因素，百姓的选盘购房更离不开这“三大空间”要素。　　大空间——PK价值　　香港著名富翁李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。　　”这句话真实道出了房子的真谛，当然也被房地产业界奉为金科玉律，因为房子可以改造，但地段没法改。所以，这地段就是一个城市的区位——大空间。大空间包含城市生活的必需配套：如学校、医院、公园、银行、购物……等八大城市功能。价值案例如：2006年开盘的沈阳帝王国际花园楼盘，当别人家楼盘均价还在3166元/平方米徘徊的时候，他则以出乎意料的6080元/平方米开盘，而且以火爆场面笑傲沈城，这就是大空间的魅力所在。　　小空间——PK健康　　所谓小空间就是以好的人居环境应该达到舒适健康的标准，这一标准既有赖于自然环境，也离不开设计规划，包括城市规划等。特别是当今现代工业给自然生态造成了严重的破坏，因而现代景观设计就是以协调人与自然相互和谐为己任，以整体生态系统平衡为目标，使视觉景观形象化和环境生态园林化，保护水利资源正常使用等，将人类资源更加合理调整与可持续性发展。从小区的空间分布来看，主要由室外空间的景观空间组成，具体到小区周围，如室外庭院景观等。花园式的小区就是以景观设计创造空间合理化，是有组织计划地将街道河流、楼宇园林、花草树木、飞鸟宠物等排列有序，顺理成章，一团和气，创造适宜人居的最佳健康环境空间。假如一个楼盘没有景观，人们整天居住生活在钢筋水泥中，这人能健康么？　　室内空间——PK生活　　所谓室内空间就是对室内空间的利用，主要是户型空间设计。人的一生占80%的时间均在室内空间度过，所以户型空间设计太重要了。户型空间主要是根据人的住宅行为、人体工学，就是人体尺寸的依据来设计。事实上，人对空间需求是有限制的，居住的行为也是有规定的，家居本身也要按照人体的尺度来做，并不是越大越好。应当理智对待所需要的空间大小。　　一个优秀的户型住宅设计，应该仔细研究空间的利用，把空间分析透，比如空间的渗透、厅与厅之间的互相连接、开放空间、干湿分离、动静区分等。形成有趣味、舒适的空间。除了名义上的面积外，还可以在空间上做文章，比如做阁楼，占天不占地。这就具备思维空间的概念，除了长宽高的概念，还有时间的因素，根据时间的错位达到空间的有效利用。如地产老大万科 (论坛 新闻)做得非常好，已把专业细分为户型研发队伍，每年均有新户型创新推向市场。　　所以，优秀的住宅房型，是一个闪光的亮点，而这个亮点又成为卖家得力的卖点，体现人性与特色，凝聚卖者的心血。设计住宅房型，尤如设计一幅城市风景的蓝图。迎合市场的设计，已从单纯围绕人的居住、休息、娱乐等方面的要求为中心而逐步转向注重温馨、舒适、讲究功能与布局，符合健康居住的理念。　　社会需要有高度责任感的设计师和具有慧眼的开发商，以人为本，营建深受市场欢迎、凝聚卖点的建筑杰作，推出作品与商品的最佳结晶，扮靓这个时代，才能造福天下。　　因此，这“三大空间”足以决定了一个楼盘的优劣。 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 　　章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹而死，然后美餐一顿。对于海洋中的其他生物来说，它可以被称得上是最可怕的动物之一。 　　但是，人类却有办法制服它。渔民掌握了章鱼的天性，他们将小瓶子用绳子串在一起沉入海底。章鱼一看见小瓶子，都争先恐后地往里钻，不论瓶子有多么小、多么窄。 　　结果，这