第4章20投资估算与资金筹措..docVIP

第4章 投资估算与资金筹措 4.1投资估算说明 （1）项目投资估算范围 项目建设资金由两部分组成。一部分由项目法人通过自筹解决，另一部分由银行贷款构成，为7200万元。 根据项目法人对经营方式的设想，本项目的工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装、装修以及工程建设其它费用，总计约2.12亿元。 （2） 投资估算编制依据 项目法人提供的基本设计方案和部分基础资料。 根据国家有关政策规定，应计缴的有关税、费。 本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。 （3）工程建设投资估算定义和假设 建造费用参考同类房产建造成本。 设备及安装工程以参考同类工程进行估算。 总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门及绿化等。 1 土地费用 根据发展商提供的数据，项目土地取得费用为2000万，另外有拆迁费用100万元/亩，共计：1000000*30=5000万 折合楼面地价为1000元/平米。 2 前期费用 包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，按30元/㎡计，另外拆迁费是100万元/亩。 共计：30*49129+1000000*30=3147.387万元 3 建筑安装工程费 根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按2400元/㎡计（含地下部分）。 共计：2400×49129=11790.96万元 4 报批报建 根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按50元/㎡计。 共计：50×49129=245.645万元 5 配套建设费 项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套、景观等，按100元/㎡计。 共计：100×49129=491.29万元 6 管理费用 即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。 共计：（3147.387+11790.96+245.645+491.29）×0.03=470.259万元 7 不可预见费用 项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。 共计：16377×0.025=409.43万元 8 营销费用 即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。（销售收入总额：60000万元）。 共计：60000万元×0.03=1800万元 9 财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款13200万元，按年利息率6%计算，贷款期2.5年。 项目财务费用合计：1214.91万元。 项目总投资合计：21801.34万元，单位成本价格为4360.27元 4.2建设投资 序号 项目名称 内容 单价 面积 总价 (元/㎡) (㎡) (万元） 一 楼面地价 含土地出让金、拆迁费 1000 50000 5000 二 前期费用 含勘察、图纸、施工水电等 30 50000 150 三 建安 框剪结构（含地下） 2400 50000 12000 四 报建及其他 —— 50 50000 250 五 配套建设费 基础及景观配套 100 50000 500 六 管理费用 （二+三+四+五）*3% 95.4 50000 477 七 不可预见费 （二+三+四+五+六）*2.5% 81.89 50000 409.43 八 营销费用 销售额的3% 360 50000 1800 九 财务费用 按6%年利率 242.98 50000 1214.91 十 合计 (一)~(九) 4360.27 50000 21801.34 4.3资金筹措 4.3.1资金来源 建设项目所需 22000万元资金，拟定其来源如下： (1) 建设单位自筹资金 8800万元，其中用于固定资产投资 8200 万元，用作铺底流动资金 60O 万元。 (2) 申请银行扶贫贷款 13200万元，作为固定资产投资，分两次投入使用，每半年投入6600万元 4.3.2资金筹措 (1) 建设单位自筹资金能力分析 镇江市某建设单位实力雄厚，固定资产 50OO 多万元，有员工 50 人，主要从事土木工程建设方面的各项工作。前几年建有 38 亩住宅和 30 亩商铺。目前，年营业收入可达 500 万元，具有较强的自筹资金能力。 (2) 银行贷款可靠性分析 由于该项目具有资源优势，市场前景看好，某某某建设公司在当地信誉良好，且镇江市农业银行有贷款的意向，为项目提供 13200 万元的贷款是可靠的。