商品房地下件室权属法律问题.docVIP

商品房地下室权属法律问题 ? ??? 现实生活中，商品房地下室不可能是空闲的。有的作为地下仓库，有的作为地下停车场，有的出租作为经营场所，大量是作为地下停车位或车库来使用的。于是，有关商品房地下室的权属问题引发了新的争议。在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家，所以，在法律上应当归国家所有。随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。《中华人民共和国人民防空法》同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。 ??? 据2006年6月10日《新京报》报道：2005年，北京华清嘉园9名业主为索要防空地下室所有权，将北京市海淀区人防办告上法庭。9名业主起诉称，2000年底，他们以预购的形式先后购买了华清嘉园甲15号楼的房屋。2002年6月，房屋竣工交付使用。此后他们发现，该楼地下二层经过几次转租，最后租给50多名外来农民工，影响了业主的生活环境。9名业主认为，他们购买房屋的房价款中包含了防空地下室的造价防空地下室属于公共服务设施、共用设施，业主应为该防空地下室的投资人及所有权人，故向法院提起诉讼，要求将华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权确定为业主所有；要求海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元等。 ??? 争议焦点一：北京市人防办给人大代表高扬的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》的效力。 ??? 这个《回复》中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房卖出，投资者也就随之变成了购买房屋的人。 ??? 一审法院认为：《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属。针对人大代表的提问，其结合相关的法律法规予以相关的解释，此种阐述应属理论探讨，并不具有权威性及法律效力。 ??? 争议焦点二：王某等9名原告是否为法律意义上的投资人。 ??? 一审法院认为：“投资”作为法律用语有其特殊含义，强调出资者系为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性。依据合同条款，各原告在签订《商品房买卖合同》时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括本案所争议的防空地下室，但其在签订过程中并未提出任何异议，甚至在权利义务条款中亦未涉及。因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。北京市人防办在《回复》中的陈述，其明显是从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单的将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对建筑物地下室享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。 ??? 争议焦点三：“收益归投资者所有”能否推导出“投资者即为所有者”的结论。 ??? 一审法院认为：依人民防空法的相关规定，建筑物地下室收益归投资者所有。即使各原告确为人民防空法上所指的投资者，也不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。收益权确为所有权的四大权能之一，通常状况下，有所有权，即应享有收益权，但有收益权，不必然享有所有权，因此原告方所主张的逻辑关系并不成立。 ??? 争议焦点四：《物业管理条例》在本案中是否适用。 ??? 《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 ??? 一审法院认为：《物业管理条例》相关条文只对物业管理区域内的共用设施的所有权或使用权进行规范。基于现状，本案所争议的防空地下室并不在物业管理区域内，因此《物业管理条例》的条文对本案不适用。 ??? 争议焦点五：防空地下室是否属于共用设备设施。 ??? 一审法院认为：因《物业管理条例》在本案中并不适用，故不必要对防空地下室是否为共用设备设施予以确认。 ??? 北京市海淀区人民法院最终认为，原告所提供的证据不能证明该建筑物地下室属业主所有，又由于购房款不能简单地等同于投资款，所以一审驳回了业主们的诉讼请求，9名业主不服，上诉至北京市第一中级人民法院。 ??? 二审法院审理认为，9名业主在签订合同时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室，但并未提出任何异议。这表明业主在确立商品房买卖合同关系时，应明知其所支付的购房款并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。所以不能以此获得对该建筑物地下室的所有权