金山街坊中心综合运营方案说明.ppt

金山街坊中心运营方案说明 徐州六木物业管理有限公司 项目概况 地下4500平方：可自主规划 一层3296平方，其中：出售1155平方，派出所留用543平方；剩余农贸市场及商用1598平方。 二层3428平方，其中：派出所留用543平方，农贸市场及商用规划共2285平方。 总计：地下4500平方，一二层共4483平方；所有地下、1~4层物业纳入统一管理。 项目分析 劣势分析 本案商业体量对于周围辐射人口来说相对较大 本案地理位置不佳，贯穿性出入口少，无法形成多通道的循环人流 周边商业氛围较差，区域竞争对手多，当前市场价值低 市场培育周期长，周边成熟的配套及稳定消费群体等尚不具备 项目定位 金山街坊中心 突出“农加超”：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。 突出“立体商业街区”：在产品设计上导入百货经营的理念，优化商业布局，提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。 产品分析 产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“街坊中心”模式必然应该建立起一套新的产品功能标准 。 建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。 布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。 项目规划 - 目录 1、项目规划 - 交通 2、项目规划 - 市场外围 3、项目规划 - 地下一层 4、项目规划 - 地上一层 5、项目规划 - 地上二层 6、其他规划 1、项目规划 - 交通 2、项目规划 - 市场外围 东北角派出所区域，用围墙或铁链桩封闭独立 广场及外围，设置五个区域 1、附属单位停放区：进卸货车、单位人员 2、便民停放点：机动车、非机动车 3、临时摊位：便民、过渡、分等级 4、活禽屠宰区域（另租场地） 3、项目规划 - 地下一层 地下一层分为三个区域 1、农贸市场及超市仓库 2、上卸货车辆及业主停放区 为了交通和道路的畅通所有业主车辆进地下 为了减少附属单位车辆和市场车辆冲突而独立划分区域 3、其他车辆停放区 4、项目规划 - 地上一层 东门入口，上卸货区，去除台阶 一楼大厅，改造布局，使东西贯通 一楼大厅，设4大区域： A区：鲜（冻）肉、蛋类 B区：禽类、水产海鲜 C区：水果、干货等 D区：早餐、熟食等 一层主营肉蛋类批发，并针对饭店和婚丧喜面等做特色经营 5、项目规划 - 地上二层 二楼大厅，设4大区域： A区：干货、蔬菜、水果等 B区：熟食类 C区：生活娱乐类，儿童娱乐、社区文化活动中心等 D区：便民设施区，洗衣、洗浴、美容美发美甲等 二楼面积较大，逐步丰富业态，引入文化、教育、卫生、健身、娱乐、餐饮等项目，成为区域生活娱乐中心 6、其他布局规划 东侧设置农贸市场进卸货区通道 以西侧、南侧为主要迎客通道 设置广告牌：楼顶、外墙、广场 设置客服服务台 设置垃圾集中处理站 我公司优势资源 物业管理：专业物业管理公司 优质商户资源：母婴亲子、餐饮、运动健身等 线上营销资源：彭客网、彭城视窗内部合作 与先进单位合作：与万科招商处达成约定，可人员、资源共享，对接先进经验 财务分析 原则综述 既讲究经济效益，也是为民服务的政治任务 有风险，可以克服，控制在合理范围内 有经济实力做后盾，有运营推广能力把事情做好 方案1 财务分析 - 成本 方案1 财务分析 - 收入 方案1 财务分析 - 租金 第一年3.5万/月，每年递增5% 免租期2年8个月 方案1 财务分析 - 总利润 方案2 农贸市场独立经营 方案3 商铺独立经营 请领导批评指正，谢谢！ 产品布置 临街商铺、内铺、摊位的多样化组合，保证项目利益最大化 通过不同业态的组合分布，整个市场各个方位串流不息的人流，保证市场后期经营 入口 多通道多入口，保证全方位的人流，在入口处树立良好形象 电梯设置 电梯设置局部改变人流路线，保证市场人气，同时垂直电梯、自动扶梯体现项目高端品质 进卸货区 单独的进卸货区，同时考虑隔音除污措施，避免交通混乱，环境脏乱，全面提升农贸市场形象 1、外围为了方便附属单位日常用车而独立划分停放区域，每个市场必然需要一个有规划和管理的地面停车场。 2、便民摊位能解决周边居民日常需求和周边菜农经济。 3、按照卫生和防疫要求活禽和屠宰分离。 为了交通和道路的畅通所有业主车辆进地下，为了减少附属单位车辆和市场车辆冲突而独立划分区域 集成冷库（小型方便型）的安置能解决日常销售的供给（能有效的减少用电） 项目推广期间 需东西贯通 便民停放点 便民疏导点，临时摊位 停 放 点 上 卸 货 区 停 放 点 停 放 点 说明：农贸市场独立经营压力较大 说明：商铺独立