据房地产投资分析第六章课后习题20~22一答案.docVIP

20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。预计可以获得150万元的抵押贷款。该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。 年份 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 要求：使用10%的贴现率计算 （1）该物业投资的财务净现值； （2）该物业投资的内部收益率。 解答如下：（1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。 因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。 各年的税后现金流量贴现值计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 贴现值（贴现率为10%） -500000 59090.91 61983.47 63861.76 61471.21 57745.68 55882.92 464408.1 则该物业投资的财务净现值为： FNPV=324444.05（元） （2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤： 由于按照10%的贴现率的净现