房地6产项目流转.docVIP

一、土地使用权与房地产项目流转的意义 （一）改革开放前我国的土地所有权制度与土地使用状况 目前各国土地所有权制度主要有三种：大部分国家实行土地私有制，有的国家实行混合所有制，我国实行的则是公有制。建国初期我国经过社会主义公有制改造后，城市土地与农村土地由私有转化为国家所有与集体所有。农村土地属于集体所有，由该集体使用经营，并只能用于农业目的。国有土地基本上通过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为我国当时受从前苏联传入的计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位同样是在履行国家机关的职能，因此它们使用国家的土地不应当交纳使用费。[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基本上被禁止。 土地的所有权与使用权难以转移，相应的，房屋产权的流转也受到很大限制。农村房屋允许买卖，但一般仅限于该集体经济组织内部成员（这一规定延续至今）。在城市里，我国对私房进行了以国家经租为主要形式的社会主义改造，改造的结果是城市房屋中只保留下少部分私房。私房允许出租和买卖，但由于国家对该等私房的买卖和租赁实行严格的管理和监督，事实上私房流通的情形很少出现。 从形式上来看，建国初期国营单位对国有土地的使用，农民对集体宅基地的使用，城市私房所有人对国有土地的使用，似乎符合传统民法上的用益物权的特征。但在这种土地利用形式下与使用过程中，使用人不是作为一个独立的利益主体，而是作为所有者的一分子，