第二章：房地产基础知识.docVIP

：房地产基础知识培训 房地产概念 （一）房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 在房地产的定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。不可分离的部分，包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。 （二）房地产的开发 房地产的开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯信道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 房地产开发全过程环节表 环节 取得土地 勘察设计 施工安装 销售 竣工 交付使用 重 要 批 文 立项批文 建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证 竣工验收备案文件 房屋产权证 土地使用权证书 设计批文（消防、民防、环保等） 建设用地规划许可证 安全审查意见数 房地产特征 （一）房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。 （二）房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同，甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一楼栋的同一层中的同一平米的房屋价值也会有所不同。 （三）房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 （四）房地产的保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 房地产的类型 （一）按用途划分 1、居住房地产；2、商业房地产；3、旅游房地产 ；4、工业房地产；5、农业房地产； （二）按高度划分 1、低层住宅为1-3层； 2、多层住宅为4-6层； 3、小高层住宅为7-11层； 4、中高层住宅为12-16层； 5、16层以上为高层住宅。 房地产专业名词 答客问 1、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 2、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率，如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。 3、集资房：是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房 屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。 4、安居房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类），是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。 5、商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 6、房屋的开间：是指房屋的宽度。 7、房屋的进深：是指房屋的实际长度。 8、房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 9、房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 10、商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地