泰安市房地产市场调查报到告2013.docVIP

泰安市房地产市场调查报告 *公司山东分公司客户及营销部 2012年8月 一、城市发展状况 1、城市概况 泰安市位于山东省中部，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。北依山东省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都，西濒黄河。辖泰山、岱岳两个市辖区，宁阳、东平两个县，代管新泰、肥城2个县级市。是一座著名的文化旅游城市，根据第六次全国人口普查公布的最新统计数据，2010年泰安常住人口达万人同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。全市常住人口中，0-14岁的人口为 85.74万人，占15.60%，15-64岁的人口为411.06万人，占74.82%；65岁及以上的人口为52.62万人，占9.58%。 岱岳区 宁阳 东平 新泰 肥城 合计 第六次人口普查 79 98 76.46 75.16 132.59 95.66 556 3、经济、消费 泰安市主要以旅游业作为支柱产业，2010年泰安市共接待国内游客3021.23万人次，实现国内旅游收入241.1亿元 消费方面，居民收入增长加快，物价调控初见成效。2011年，市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7?%；人均消费性支出14888元，增长?10.9?%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.8?%。农民人均纯收入8974元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。 4、固定资产投资 泰安市工业生产平稳增长，企业效益继续提高，全市1560家规模以上工业企业实现主营业务收入4550.2亿元，固定资产投资规模扩大，房地产业发展平稳 【小结】 地理位置优越，旅游、自然资源丰富，有较深的文化底蕴。 人口规模较小，分布相对集中，城市建设起点高，投入大，风格独特—徂徕山、东北的碧霞湖和南部的龙泉湖五片生态斑块进行严格控制。 中心城规划形成“一主、一副、两组团”的空间布局结构。主城、副城和外围组团之间以生态绿廊相隔，以快速路和主干路相连。一主为泰城，一副为南部开发区新城，两组团为主城东西两侧的青春创业园组团和泰山科技园组团。 建设策略：开发新城区、提升老城区、保护风景区 （1）拉开城市空间布局，形成“一城一区两团”城市大格局，即泰城、高新技术开发区、青春创业园组团和泰山科技园组团。城市近期以向南为主要发展方向，东西方向适当发展。 （2）疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境 。 （3）保护风景区，恢复其自然环境和历史人文环境 。 2、泰安市房地产市场分析 1）房地产投资 房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资86.1亿元，增长13.0%。 2）土地供应状况及成交情况 2011年土地成交高达316.9万，城市土地市场开始步入集中放量期，商品房市场需求较为显著。 2011年，泰安市土地供应高达316.9万㎡，其中，31宗土地为纯住宅用地，规模核算为131.3万㎡，40宗土地为商办金融综合用地，规模核算为185.6万㎡。从土地成交成本分析（容积率按1.0折算，取平均值），住宅用地的成本约为每亩143万元，楼面地价约为2149元/㎡。 3）2011年市场成交与价格情况 2011年3月最高峰值市区新建商品房共成交956套,到9月份成交561套呈每月成交下降趋势。到2011年10月出现全年第二次回暖827套月成交，自此至今又呈现每月下降的趋势。 截至2012年4月份，泰安市的一手商品房累计可售面积达到了202.69万平方米，环比增长5%，商品房住宅可售套数12945套，可售面积154.44万平方米，环比增长7%，预测12下半年年市场还将增加150万平方米的商品房供应量，届时将达到300万~400万平方米的市场存量，是2011年泰安全年销售面积的4~5倍。 【小结】 片区价格差异大，靠近泰山附近多为别墅及多层洋房，价格多为万元以上。中心城区价格约在7000元左右，而南部片区多开发为5000元左右的刚需产品。 土地储备总量丰富，土地成交较为活跃，总体呈上升趋势，但多数优质地块已基本被已本地开发商持有，且政策性住房建设力度逐年加大。 泰安作为三线城市，并不执行限购政策，但受目前全国房地产市场不景气的影响，进入2012年以来，成交量迅速萎缩，价格亦出现下降趋势。 三、区域指标楼盘分析 1、指标项目区域分布 红线区域是泰安市去化比较高的区域，在市场不好的情况下，凭借稀缺的地段与北山的风水气象，仍有固定的购买人群。 泰安市一类地块几乎聚集了泰安市多数售价一万以上的高端项目，如国山