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第一章房地产和房地产估价 【考试目的】 本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。 【基本要求】 掌握：房地产估价的概念，房地产估价对象的种类，房地产估价的必要性和现实需要。熟悉：房地产实物、权益、区位的概念，房地产的特性。了解：房地产估价发展的基本情况，房地产的概念，房地产的类型。 第一节引言 为便于理解后述的有关问题，首先简要地讲一下什么是房地产估价。至于房地产估价的完整概念，将在本章第五节论述和详细说明。什么是房地产估价？简要地讲，就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行测算和判定的活动。房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价——似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。在现实房地产交易中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，几乎不存在大量相同房地产的交易，而且一宗房地产的交易者数量通常较少，在许多情况下甚至只有一二个买者，从而房地产成交价格往往容易受交易者的个别行为或动机、偏好等的影响。但是，房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。中国房地产估价历史悠久、源远流长。据史料考证，早在4000多年前，中国就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国现代的房地产估价活动则是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着实行房屋商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展却很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列几个方面：⑴确立了房地产估价的法律地位。1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布，自1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条明确的规定，使房地产估价成为国家的法定制度。⑵ 实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度。1993年，从事部、建设部建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》(建房[1995]147号)。从该年起，取得房地产估价师执业资格的途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。从2001年开始，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台专业人员，也可按照建 房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。⑶制定了房地产估价标准和指导意见。为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日，建设部会同原国家质量技术监督局联合发 布 了 《 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 》 (GB/T50291-1999)。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房［2003］234号)，对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定。⑷ 成立了房地产估价行业组织。1994年8月15日经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。2004年7月12日，更名为“中国房地产估价师与房地产经 纪 人 学 会 ” (英 文 名 称 为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREAA)。该学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。其主要宗旨是：开展房地产估价、房地产经纪研究、交流、教育和宣传活动，拟订并推行房地产估价、房地产经纪执业标准、规则，加强自律管理及国际间的交往与合作，不断提高房地产估价、房地产经纪专业人员和机构的服务水平，维护其合法权益，促进房地产估价、房地产经纪理论、方法及其应