2015年三季度房地产市场十大热点与预判例析.doc

2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判 目录 一、行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码 1、宏观经济：内外需不振，“保增长”压力不小 2、政府救市：中央继续降低购房限制门槛，地方加快前期政策落地实施 3、经济增长困局下，房地产业面临转型和模式创新双重机遇与挑战 二、信贷环境：资金面维持宽松，公积金政策或将多有创新 1、信贷现状：信贷环境保持宽松，但刺激作用效用递减 2、信贷预期：利率优惠提升空间有限，公积金将多方“创新” 三、行业宏观：三季度表现不容乐观，四季度有望筑底企稳 1、开发投资：房地产开发投资持续探底，四季度有望低位企稳 2、新开工：企业开发信心不足，房屋新开工增幅加速回落 3、销售面积和金额：触底回升之势明显，市场预期向上 4、行业预判：四季度保持相对乐观态度 四、城市供求：环比供求齐降，四季度市场有望迎回升 1、新增供应：42城供应同环比下跌，二线城市下降最明显 2、城市成交：三季度整体成交明显降温，三、四线降幅尤甚 3、趋势研判： 4季度整体回升可期，二线城市分化继续加剧 五、城市房价：一线领涨加速拉升，四季度仍将继续上行 1、全国房价指数：年内先跌后涨，三季度上涨速度明显加快 2、各线城市住宅价格：一线城市房价领涨，三线城市仍未全面止跌 3、房价预判：四季度增速或有所放缓，但上涨势头不会改变 六、城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著 1、供求和库存：三季度供求基本平衡，库存量不断走低 2、库存预判：城市分化特征愈显著，供求结构有望继续优化 七、需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低 1、三房户型成交主力地位不改，二房成交占比持续下滑 2、大户型产品成交占比下滑，小户型项目占比相应上升 3、高端改善需求过度透支，刚需型产品占比有望提升 八、项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点 1、三季度市场总体趋稳，利好区域项目最受关注 2、总体让利不及上半年，定向导客为O2O营销卖点 九、土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交继续上行 1、土地市场明显回暖，三季度成交环比上涨近4成 2、四季度有望实现量价齐升，城市分化仍将继续 十、企业表现：业绩完成总体良好，三季度拿地总量提升 1、业绩完成情况总体良好，部分房企目标未达五成 2、三季度房企投资意愿提升，拿地成本普遍增加 3、行业竞争不断加剧，房企转型步伐继续迈进 1行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码?　　三季度以来内外需表现仍然差强人意，经济“保增长”压力不小。为此央行降息降准以及中央和地方救市政策不断加码，给楼市带来多重利好，四季度有望出现新一轮的景气上升。 　　2信贷环境：资金面宽松，公积金政策或将多有创新?　　自2014年下半年进入降息通道以来，央行已是五次降息，三次降准，进一步降息降准的空间已十分有限。前期中央政策多已落实到位，未来公积金政策或将多有创新。 　　3行业宏观：仍然不容乐观，四季度有望筑底企稳?　　由于前期利好逐渐消化、需求过度透支，目前行业前段投资依然低迷。但在全年保增长的目标下，随着四季度传统的销售旺季到来，房地产开发投资指标依然有望低位企稳。 　　4城市供求：环比供求齐降，四季度市场将迎回升?　　三季度重点城市商品住宅市场整体供求环比齐降，尤其是三、四线城市成交环比降幅尤甚。但对于一线城市及南京、武汉等市场表现较好的二线城市，四季度市场表现仍然可期。 　　5城市房价：一线领涨加速拉升，四季度仍将继续上行?　　得益于政策面利好的不断落地，以及信贷放宽所带来的资金面支持，国内房价持续回升，一线城市更是来到高位。四季度房价上涨速度或有所放缓，但持续上升的势头不会改变。 　　6城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著?　　大多城市楼市并未延续二季度的火爆行情，但房企缩减供应的举动，还是使得城市库存继续走低。但不同城市间的分化特征还是在进一步显现，三、四线城市去化依然普遍承压。 　　7需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低?　　三季度高端改善产品成交占比出现回落，各类刚需产品成交相应上升。基于高端产品已经经历了一段集中释放期，我们认为四季度房刚需和中端改善产品表现更加值得关注。 　　8项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点?　　步入三季度，房企销售情况不及二季度般火热，热销项目多为性价比较高的改善类产品、90平米左右的刚需户型。从营销手段上来看，房企侧重与互联网的结合，实现O2O闭环。 　　9土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交将继续上行?　　前三季度土地市场整体呈现量跌价升的态势，其中第三季度表现强劲，供需两旺，溢价率也达到新高度。在供应量有望加大的四季度，预计土地热度将持续高涨。 　　10企业表现：业绩完成总体良好，三