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博海（北京）地产集团有限公司 项目经理考试 题库汇编 2011年6月 目录 一、企业文化与战略 1 二、发展运营 4 三、市场拓展 9 四、设计规划 14 五、成本控制 26 六、财务管理 35 七、工程建设 40 八、景观 45 九、采购 53 十、营销策划 58 十一、销售 66 一、企业文化与战略 1、博海地产的企业使命： 建筑艺术精品，创造和谐空间 2、博海地产愿景： 成为一个顾客满意、员工自豪、公众尊敬的行业领先，国内知名的地产企业 3、博海地产核心价值观： 诚信敬业、创造卓越、合作共蠃、和谐发展 诚信敬业是我们做人做事的行为准则；创造卓越是我们不断进取的思想境界；合作共蠃是我们对相关方的合作态度；和谐发展是我们始物发展方向 4、博海地产的产品价值观： 绿色精品地产 宜居社区+生态环境+绿色行动=绿争地产 精品理念+精品工程+真诚服备=精品地产 5、博海地产的企业经营管理理念： 标准化运营、集约化管理 以集合、约束、节俭、高效为价值取向，对人力、物力、财力进行集中管理，实行统一配置，以标准化体系对核心业务进行集中管理，从而使业集中核心力量，获得可持续竞争的优势。 6、博海地产的企业指导方针： 一低两好，五快四早 低成本，好服务，好质量 快拿地，快规划，快开工，快销售，快回款 早物业，早竣工，早审计，早清算 7、博海地产5年发展目标：“1226”战略目标： 实现一个目标 坚持两个方针：一低两好，五快四早 确保2015年完成销售额50亿，力争进入青岛市地产企十强 资源整合，市场把握，项目管理，风险控制，品牌运营，人力源提升 8、博海地产的企业标杆 管理学恒大-中央集权 品质学绿城-认真和追求理想状态 标准化学万科-技术标准化，产品选型标准化 创新学龙湖 -90%模块化和10%N次方创新 物业学中海-以用户业主的满意作为管理工作的出发点和归宿点 9、博海地产未来五年的区域布局战略 立足山东，关注北方，布局全国 省内以青岛、烟台、潍坊为主，关注其他地级城市，积极拓展山东海洋蓝色经济带区域 10、博海地产未来五年的产品定位 走中高端产品发展道路，致力于打造绿色、生态、宜居的住宅环境，逐步形成以品质别墅和城市精品住宅为主，以商业旅游的产品复合形式为辅的产品系列。 11、博海地产未来五年的发展模式 整合资源，强化合作，重品质，强品德，加强企业市场主导力 以大盘为主导，加强一、二级联动，低成本介入，标准化运营，集约化管理，在实现资金快速平衡的基础上取得利益最大化。 12、博海地产未来五年的管控模式 建立标准化体系，加强总部管控模式，在管理层面上以人力资源，财务和资金，品牌和文化，计划和运营四个方面，在业务层面上从策划、规划、采购、成本、工程、营销六个方面，总共十个环节对不同模式项止进行多层管控 13、博海地产未来五年的经济目标(亿元) 指 标 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 平 均 增长率 销售额 12 18 25 35 50 43% 14、博海地产未来五年的品牌目标 争创詹天佑奖一个，地产物业三年晋升一级开发资质，打造博海地产，博海物业两个品牌。 三年成为青岛知名开发企业，五年成为山东省知名地产开发企业，个别项目三年内成为国内知名品牌，物业成为省内服务最优品牌 15、博海地产未来五年的学习与成长目标 培养一支符合战略需要的，有高忠诚度的，有道德，讲诚信，业务精通，执行能力高的高素质人才队伍 完善激励机制结构体系，丰富激励手段，加在激励力度，实行差异化薪酬体系 员工收入达到业内中上水平 员工满意率达到85%，员工流失率小于5% 二、发展运营 1、项目计划编制中遵循的五个原则 全面分解的原则、上下一致原则、充分参与原则、关注品质原则、严肃性原则 2、项目计划中需关注的四个整合 1、关注成本、 资源和进度的整合成、2、关注计划和进度的整合3、关注人力资源和组织设置的整合4、关注项目各种信息的整合 3、项目计划的制定流程 确定项目目标→建立工作分解结构→任务定义→成本估算→任务排序→形成项目计划→风险控制→形成项目基准计划 4、编制项目计划的作用 5、公司项目里程碑计划有哪些节点？ 签定土地合同 取得国有土地使用证 取得建设用地规划许可证 取得规划审查意见通知书 制定项目总体开发定位和产品规划思路 规划方案通过政府审批 取得建设工程规划许可证人 施工图通过审图办审批 项目内部开工 取得建设工程开工证 达到正负零 示范区具备开放条件 项目主体具 6、请详细列出所在项目今年重要的里程碑计划 7、签订土地合同包含哪两个重要节点？ 8、项目管理的概念 就是管理者在有限资源