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项目整合推广策略 一、市场分析 （一）写字楼市场概述 1、石家庄写字楼市场极为不规范，多数企业都租用（购买）酒店或社区内的商住楼进行办公。2000年以后写字楼逐渐起步，目前较为正规的高层写字楼有：东方大厦、西美财智中心、中浩第一商务、祥源大厦、时代方舟A座、一品门第、世纪国际中心等。 2、石家庄写字楼市场一个重要特征是混合经营，即纯写字楼少，大部分写字楼回带写字楼性质的高层楼宇，都呈现出酒店、公寓、商住、娱乐、休闲、商场混为一体的多层组合形态，起原因有： （1）石家庄市经济总量有限，无足够的企业去支持大量单纯写字楼的运作。 （2）石家庄城市经济的服务性、休闲性为主的产业结构特点。 3、石家庄市写字楼市场的基本形态有： （1）企业自有的办公楼（部分出租）：如冶金大厦 （2）酒店+写字楼：如燕山大酒店、世贸皇冠酒店 （3）综合性写字楼（公寓+酒店+写字楼）：如世纪国际中心。 （4）纯写字楼：如：东方大厦、祥源大厦 （5）社区性写字楼：如翰林盛世 （6）第一代商住写字楼：如金鼎公寓 （7）第二代商住写字楼：如时代方舟、一品门第 （二）市场分析 1、石家庄市以往3年写字楼市场对比分析 1999年—2001年石家庄市的写字楼施工平均以65%的速度递增，平均每年以22%的速度来完成施工面积，销售面积与竣工面积同时发展，每年基本能销售52%的竣工面积，有48%的面积空置。 2、石家庄市写字楼楼层功能分析 石家庄写字楼的楼层功能划分主要有三部分：地下部分、裙楼、主楼。 地下部分主要设为大厦的地下停车位。裙楼部分一般多为商场、酒店式大堂或金融营业厅。而顶部的二至三层为开发商的自用办公区。中间部分则进行销售或出租给各大客户。 3、写字楼间隔面积分析 石家庄市的写字楼主要以框架式结构为主，可自由间隔组合的形式出现。这样结构使得消费者可以按自己的个性进行个性的间隔及装修组合。 据调查显示，石家庄写字楼的户型的面积主要集中在100平方米，最小的户型面积在30平方米，最大的面积在300平方米以上。 因此看出消费者比较喜欢面积较大的户型，100平方米是最为合适的户型面积。 4、配套设施分析 目前石家庄甲级写字楼具备的配套设施有：中央空调、水电、暖气、宽带网、停车场、商务中心、会议室、健身房、餐饮、娱乐活动室。 随着石家庄市经济的发展，一些国际、国内知名企业入住石家庄，这必然对高档办公场所的需求量会不断增加。 5、写字楼建筑风格分析 （1）石家庄写字楼建筑结构形式上主要有：单体的板式楼、点式楼、塔式楼三大类。 （2）石家庄写字楼大部分为单体的板式楼，其外观设计比较呆板，未能体现大厦本有的个性，而且绿化方面缺乏。自去年开始，新推出的写字楼盘的建筑结构形式为塔楼居多，主要项目有：祥源大厦、中浩第一商务、一品门第。 （4）写字楼外形设计，较少有鲜明与经典的独特风格 世纪国际中心，采用欧式新古典主义风格，表达了丰富而可视性较强的设计风格。 一品门第：采用现代主义风格，双子座塔楼，体现大厦尊贵的地位。 6、写字楼地理位置分析 （1）石家庄市写字楼市场中74%的面积坐落在桥东区域。 （2）桥西区域的写字楼集中在火车站与省政府附近，红旗大街有部分写字楼；桥东区域的写字楼比较分散，在北国商城周边及和平路棉一立交桥附近比较集中。 （3）石家庄甲级写字楼主要分布在中山路、裕华路、中山路作为石家庄市内主要交通干道与繁华商业街，因其影响，给此处写字楼市场带来一定的价值。 7、出租率分析 项目名称 华北大厦 科技大厦 怀特大厦 怀特商厦 燕山大酒店 金圆大厦 阳光大厦 国贸大厦 出租率 90% 90% 85% 85% 85% 85% 80% 80% 石家庄目前写字楼市场的出租率达到78%，以整体分析来看比较乐观。作为出租率最高的甲级写字楼，华北大厦其位置在体育大街与跃进路交叉口，除本公司占用3层外，主要客户为外资公司驻河北省办事处。科技大厦以丙级写字楼的身份出租率并列第一，其主要客户来自IT行业及媒体。 8、石家庄甲级写字楼市场分析 石家庄甲级写字楼市场的出租率为78%，租赁单价以燕春花园酒店位首，5.8 元/平方米·天。 面积：石家庄甲级写字楼面积占整体写字楼面积的24.5%。 主要客户群：金融业、IT业、外地驻石办事处、经贸公司。 配套设施：提供中央空调，车位、电梯、高级会所（健身房、咖啡厅等）、餐厅、商务中心、智能系统。 费用：石家庄甲级写字楼的物业管理费、水费、电费包含在月租金以内。 特点：目前石家庄甲级写字楼主要是酒店式写字楼，只有东方大厦、西美财智中心为纯写字楼，华北大厦为华北制药集团自用加出租写字楼。 小结：通过整体了解，因经济及环境因素，石家庄甲级写字楼市场潜力较低，目前的甲级写字楼市场因其出租面积小，出租率较高。 二、项目研究 1、本项目处