建立街道物业管理中心破解辖区物业管理难题.docVIP

建立街道物业管理中心 辖区物业管理 根据管委会要求，按照《关于长春经济技术开发区物业管理综合情况的调研提纲》，临河街道办事处于 1 月 10 日至 2 月 4 日，采取实地走访、电话访问、个别访谈相结合的方式，利用25天对辖区内24个小区的物业管理情况、小区环境等问题进行了综合调研。调研结果显示，物业公司与小区居民之间矛盾突出而且呈上升之势，严重影响和谐社区建设。为解决矛盾、改善民生，促进居民小区物业管理由“管理型”向“服务型”转变，努力构建和谐人居环境，促使物业管理在良性互动中得到健康快速发展建立物业管理中心、规范物业管理势在必行。 一、临河街道办事处辖区内小区不断增多，对物业服务要求不断提高。临河街道办事处辖区位于伊通河以东，自由大路以南，卫星路以北，外环路以西，总面积10.8平方公里，辖区内有小区24个，常住居民23，559户，人口60，000余人。 从小区建成时间看：2006年以前建立8个小区，2006年以的建立小区16个，小区数量近3年来增长2倍； 从居民数量看：常住人口由2006年的22，000余人上升为目前的60，000余人，上升63.4%； 从人口构成看：由2006年以前的以失地农民为主，变为目前的以受教育程度较高的城市人口为主； 从辖区内场所看：有大学1所，中学1所，小学3所，公共娱乐场所30余家，单位700余家，沿街大型商店3家，场所众多，治安情况既复杂又敏感。 从以上数字看，临河街道办事处辖区内人口和小区数量增长迅速，居民成分日趋复杂，城市人口不断增多，场所复杂，小区内居民对物业管理质量要求不断提高。 二、临河街道办事处辖区内多数物业管理公司规模较小，难以适应现代物业管理要求。临河街道办事处内有物业公司17个，管理住宅楼430栋，管理面积2，362，692.68平方米。 从物业公司数量看：物业公司数量由2006年的1家，迅速扩增为目前的17家； 从物业公司规模看：只有1家中等规模的物业公司，其余16家均为小规模公司； 从物业公司成立时间看：只有1家公司运行超过10年，2004年后成立的有10家，绝大部分物业公司从业时间不超过5年； 从物业公司管理方式看：17家物业公司均实行专业管理，绝大多数小区都没有成立业主委员会，而是由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，强加给业主； 从物业公司提供的服务看：绝大多数物业公司只提供卫生保洁和保安服务，而物业管理中关于对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，制止和纠正违反《住户公约》和管理制度的行为，审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动，管理住宅区内车辆进出、停放，住宅区内的防火防盗，编制物业管理收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目等多项服务都没有提供； 从从业人员看：员工数量少，不能满足小区面积和居民数量增长的需要；多数从业人员不具备从业人员资格证书，素质普遍较低，不能满足小区居民对物业管理人员的要求。 从以上调查结果看，临河街道办事处辖区内的物业公司资质级别较低（均为三级资质），运行时间较短，管理模式单一，从业人员素质较低，难以适应居民日益增长的需求。 三、临河街道办事处辖区内物业公司与居民之间的矛盾突出。近年来物业公司与业主之间的矛盾呈上升之势，市政府及经开区政府2006年接物业投诉206件，2007年接物业投诉319件，2008年接物业投诉578件，2009年接受物业投诉841件。仅2009年一年，就出现物业管理公司与业主之间重大冲突2次。 物业管理公司认为，业主的物业消费关念没有形成，不交费、少交费的现象时有发生，业主委员会成立不合法，运作不顺畅，导致物业公司财务困难无法运作而不得不放弃小区物业，海拉刀片小区的弃管就是此类问题造成的。 居民则认为物业管理公司没有树立服务理念，处理问题多以管理者自居，尤其是物业管理公司不公开涉及公共物业项目的账目服务不到位收费名目多等侵犯业主权益的现象经常发生，2009年8月1日在临河风景小区业主堵门事件就体现这一问题。 四、当前临河街道办事处辖区内小区物业管理存在诸多问题。经调研，我们认为，临河街道办事处辖区内小区物业管理存在的主要问题有以下几方面：一是临河街道辖区内物业管理公司都是从房地产公司派生出来的，由房地产开发公司直接委派，没有经当地房产部门登记核准，不符合法定程序；二是物业管理公司没跟业主签订业主公约和物业管理合同，对业主缺乏约束机制，管理处于无序状态；三是物业管理公司无论从数量、规模上看，还是从管理模式及提供的服务上看，都与小区居民日益增长的需求不相适应。 为了解决实现开发区、街道办事处和社区三级联动，以街道办事处物业管理中心为依托，统一管理物业公司，统一贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；制定本行政小区物业管理规章和配套办法。在物业公司与居