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2013年春节前后房地产市场预测 今天，应公司的要求，我个人向大家汇报一下我所了解到的房地产行业在2013年前后的形势及走向。由于没有进行专业的市场调查和第一手数据，我在这里仅依据国家政策、官方数据、市场现状，以及当前可以获得的一些信息为基础，同时结合个人对市场的观点进行预测，观点难免片面，欢迎大家提出不同意见进行讨论。 我觉得谈市场形势或市场预测就要用数据来说话，没有数据支持的预测我认为起码是不准确的。 房地产行业在宏观经济中的重要性 我对房地产调控的认识 国家之所以要对房地产进行调控，我个人认为有两条原因，第一，控制房价上涨过快的地区及城市回归到合理水平。第二，调控房价的同时加大保障房的市场投入，就是补欠账。 我国房地产市场存在一个很有趣的现象，即存在着一个普遍的欠债，也存在着一个普遍的闲置。原因就是房地产在具备居住属性的同时兼有投资属性。目前国家对房地产调控是在抑制一些炒房客对住房的过度投机投资，从而使房价适当回归，使房地产行业长期稳定健康发展。 房企的分化，行业集中度的提高，以及未来不确定因素的仍然存在，都使得房企必须积极应对，在经营模式和竞争策略上努力创新。在竞争战略上，通过差异化战略，聚焦细分区域和特定市场，或以个性化的服务来促进销售和品牌的知名度 调控后的房地产市场走向： 行业市场集中度将会不断提高，行业会从垄断竞争朝着寡头竞争的方向发展。 全国房地产2012年总结及2013年的预测 2012年中央经济会议明确指出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地结余集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。前不久，李克强副总理又指出，“中国要依靠改革实现真正发展，而成转化是发展最大的潜力。” 全世界人口流动的规律和趋势都是从乡村到城市。当前政府提出的城镇化是有别于城市化的。城镇化：即未来要重点发展中小城市、小城镇，二并不是一味的将现有的城市规模不断的扩大。政府已经意识到大城市会有很多难以根治的顽疾，如交通拥堵、空气污染等等。 2012 年商品房成交创历史新高，13年行业指标将全面超越12年。 （一）受调控政策影响，全年房地产供应趋紧 2012 年全年，房地产开发投资同比增长16.2%，土地购置面积同比下降19.5%，房屋新开工面积同比下降7.3%，房企资金来源同比增长12.7%，全年国房景气指数处于100 以下。2012 年房地产市场总体供应趋紧，以上五大指标中，最主要的土地和新开工均同比下降，景气指数全年均在不景气区间，只有开发投资与房企资金来源同比正增长，但增幅有所回落，这主要是受全年调控政策的影响，特别是地方政府和房企的预期，下半年才恢复推地和拿地的积极性。12 年上半年土地供应的趋紧有可能影响13 年上半年市场上的新房可售量。 （二）全年商品房销售面积销售额同创历史新高 2012 年全年，商品房销售面积同比增长1.8%，商品房销售额同比增长10%。从全年商品房销售情况看，销售量和销售额均创历史新高。由于2012 年四季度房地产市场成交的强势回升，拉动全年成交量同比正增长，预计2013 年一季度将惯性延续这一趋势。 （三）一线城市房价指数首现同比环比全面上涨 12 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格同比综合指数为99.94，全年月份房价指数同比值均为负，从这一指标来评判调控效果的话，总体达到抑制房价涨幅这一调控目标。但12月份，房价指数强势上涨，特别是一线城市环比涨幅远超二三线。从这一趋势看，2013 年一季度很有可能延续这一趋势，70 大中城市房价指数同比值由负转正，一线城市将继续涨幅扩大，如果房价指数继续上行，将有政策加码的可能（本周就有部分地区收紧公积金贷款、新“国五条”的出台均是形势大于内容）。 （四）2013 年行业各指标将全面超越2012 年 据链家地产市场研究部统计，万科、恒大地产等20家标杆上市房企1月销售合计855.32亿元，环比增长6.42%，同比增长174.95%，实现开门红。 2013 年整个房地产市场将在2012 年回暖的基础上，继续企稳。预计2013 年土地购置面积和房屋新开工面积同比上涨10%左右，房地产开发投资和房地产企业资金状况将上涨20%以上。且2013 全年商品房成交量将有望实现10%以上的增长，70 城房价指数将在一季度由负转正，国房景气指数有望重回100 以上。但也不排除由于上半年行业走势强劲，政策继续加码的可能性。 呼和浩特市房地产2012年总结及2013年的预测 房地产行业一个最基本的特性就是存在明显的区域性。拿全国来讲，北京的房子好卖、温州、常州、邯郸等地的房子就不好卖；就全区来说，呼市的房子比起其他盟市的好卖；就呼市来说，金川的房子比其他区县的相对好卖，这就是房地产行业地域性的一种表现。 虽然都处于调控之下，也会有