于一线城市功能疏解大潮读涌起 园区地产分食产业溢出红利.docx

一线城市功能疏解大潮涌起 产业地产分食产业溢出红利随着北上广等特大城市人口快速膨胀，资源和环境不堪重负，交通拥堵、空气污染、房价高企等“城市病”日益凸显，疏解城市功能，分流人口压力成为唯一的解决途径，而实现这一途径的关键则在于产业转移，作为产业载体开发与服务的产业地产，势必将从这一大趋势下获得重大发展机遇。北上广功能疏解在《国家新型城镇化规划(2014～2020年)》中，首次提出“严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模”，产业转移作为人口控制最有效的方式之一，成为北上广城市首选。随后，北京周边省市掀起承接产业转移大潮，河北省11个地级市无一例外至北京申请承接北京产业转移，而周边的山西、内蒙古、山东等省区也不甘落后，纷纷加入申请行列。7月31日，北京市与河北省的负责人在两省市工作交流座谈会上，签署了七份区域协作协议及备忘录，这也意味着河北承接首都外移产业思路成形。截止目前，首批承接北京产业城市已出炉，如承德承接中关村相关产业，打造中关村承德产业基地；廊坊则发展金融服务、总部基地、商贸物流、高端商务等现代服务业和电子信息等高端制造业，承接首都功能转移；唐山曹妃甸区承接北京石化、装备制造、钢铁等产业转移……而同样的动作也正在上海和广州这两个特大城市推进，在上海，长三角园区共建已成为常态，周边江浙城市成为主要对象，如2013年苏北徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁等城市承接上海为主的产业转移项目达300余项，涉及工业、新能源、服务业等领域。目前上海的产业转移，正在由以上海为中心的1小时都市圈城市向3小时经济圈乃至更大的时空范围延伸和扩展，上海新一轮产业转移的热点区域，甚至有向长江中上游地区扩展的态势。中国国际经济交流中心专家陈永杰表示，限制特大城市的发展或者要控制特大城市的发展，大力发展小城镇的一个根本的措施就在引导产业向这些中小城市、小城镇转移，只有产业走到哪，人口劳动力就走到哪，这个地方的城镇化就得到发展，因此，引导产业向中小城市转移，是城镇化发展的关键所在。产业地产迎来重大机遇面对一线城市产业转移大潮，产业地产的开发成为产业转移落地生根的必要条件，有望迎来重大历史性的发展机遇。“这是一轮大规模的产业大迁徙，其中蕴含着巨大的园区空间需求，对于整个行业来说都是一个巨大的刺激。”业内人士指出。事实上，在上述一线城市周边省市，一大批产业园区正在积极规划之中，如河北保定已谋划建成34个产业园区，用以承接京津产业转移，拉动的园区投资将超百亿元。专注于科技地产的北科建相关人士认为，产业转移为产业地产开发带来了市场机遇，而更大的价值在于产业转移集聚以后，如何更好地服务于产业发展，做好园区的运营及管理，是产业地产丰富盈利模式、实现良性发展的面临的挑战。从四次全球重大转移的经验来看，每一次产业转移，对传统地产来讲都意味着一次重新洗牌的重大的颠覆。而当前的产业转移的内涵业已发生变化，从资源密集度来看，产业转移已从早期的劳动密集型产业逐步过渡到资本密集型产业，乃至技术、知识密集型产业；从附加值来看，由低附加值产业发展到高附加值产业。在这一背景下，传统产业地产面临着从空间服务商向包括品牌创新、金融支持、人才服务、技术服务等等这些更深层次产业链环节去参与的重大的挑战。“产业的转移尽管看重投资地低廉的商业成本，但更看重投资地整体的投资回报和产业环境所带来的好处，所以，能否提供高附加值的产业服务链，很可能成为产业转移选址的关键。”业内人士指出，这正是传统产业地产开发所亟待升级的短板，也将成为今后行业优胜劣汰的一个分水岭。品牌企业加速布局围绕一线城市产业转移趋势，品牌产业地产开发企业纷纷加快了布局步伐。以北科建为例，其以上海为核心，先后布局无锡、嘉兴，在无锡打造的中关村软件园太湖分园和嘉兴打造的智富城，无锡园区重点签约项目涉及物联网、传感器研发、软件研发、文化创意、服务外包等，而嘉兴项目则将产业定位于新能源、新材料、电子商务和现代服务业等行业。据了解，中关村软件园太湖分园占地面积约1040亩，规划建设面积69万平方米，总投资50亿元，将成为集软件与通信产业研发、物联网产业研发、高端服务外包、中小企业孵化、产业中介服务以及高级软件人才研修与培训为一体的综合科技服务园区。建成后入驻企业将达到500家，年均产值超过200亿元，实现税收18亿元，从业人员4万多人。除了无锡之外，北科建在距离上海更近的嘉兴落子，打造嘉兴智富城，这是北科建第一个按照科技地产模式开发的科技新城项目。该项目总规划建筑面积约150万平方米，直接投资约100多亿元，不仅有明确的主导产业定位，更引进了住宅、商业等多种业态，根据规划，智富城将打造成为集研发、孵化、创业、商务、商业、酒店、会议、会展、休闲文化设施于一体的科技新城，并最终实现以产业带动住宅、商业，同时住、商服务于产业的复合型项目。这是