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关于加强动迁住宅小区物业管理的建议措施 5月8日—10日参加新区党校社区管理专题培训班，通过社会管理理论和相关法律政策的培训，对加强新形势下社区管理，特别是对镇管社区有了新的认识和思考。结合我们曹路镇作为上海市六个大型保障房居住社区之一，一期建设已基本完成，共规划面积2.48平方公里，住房面积195万平方米，入住人口6.8万；二期建设已正式启动，规划面积2.55平方公里，住房面积200万平方米，入住人口7万。如何探索镇管社区管理模式，特别是加强动迁住宅小区物业管理是当前和今后社区管理中一项难点和重点工作。 一、基本情况: 我们曹路镇目前镇域内有46个居住区（不包括中虹），总建筑面积1825347㎡，户数21270，共有9个物业公司管理；其中无物业管理小区10个，建筑面积达73974㎡，户数240（不包括散居）；涉及本镇动迁居民的小区有27个，建筑面积达1898561㎡，户数129591，分别有6个物业公司管理。 二、目前存在的困难和问题： 1、动迁户居民不交物业管理费成为物业管理难点。 一是由于原镇政府对动迁居民搬入动迁小区实行18个月免交物业管理费形成了惰性作用。 二是动迁居民对动迁安置不满情绪导致业主不愿交纳物业管理费。 三是动迁居民由于目前还未撤村，户籍在村，还居住在村的村民，他们卫生、绿化养护等费用由村支付，而居住在小区的居民需交物业费，造成心理不平衡。导致居民长期不愿交物业管理费。 2、物业公司管理服务和经营成为物业管理难点。 一是物业管理费运行成本逐年增加。主要是每年最低工资调整和去年7月起交纳城保的规定，使物业公司人力成本逐年增加。 二是动迁房小区收费标准较低，老小区一般在0.35-0.55元/㎡；新动迁小区收费在1.05元/㎡左右。 三是物业管理不到位。①物业公司在意识上主要依靠政府补贴，对加强物业管理服务、收费采取措施方法不多，积极性不高。②物业公司在管理服务缺乏对员工管理、奖惩措施，小区经理专业性、责任性不强，小区经理待遇也较低，员工的整体素质较弱。 3、政府对物业管理补贴逐年增长成为政府财政负担的难点。 一是目前政府实施的18个月免交，期满以后执行的“5、4、3、2、1”政策，部分小区由于收缴率低，影响物业公司正常运行。目前，有的物业在减少人员以降低成本，有的物业在降低服务标准，造成恶性循环，有的物业提出退出。 二是政府长期补贴造成财政压力大。前三年政府分别按18个月全额补贴和“5、4、3、2、1”补贴政策，镇财政09年支出262.5万元；10年支出458万元；11年支出460万元；目前已动迁居民开始不断入住，预计每年政府补贴上升，今后三年政府补贴要达1000万以上，财政负担越来越重。 三、建议措施: 一是由于动迁户不交物业管理费已是整个市、新区面上的问题，且原老动迁房物业收费低和每年工资上调等因素都是共同的问题，建议新区对面上物业管理问题做深入的研究，出台有效措施和政策，不然今后会出现严重的社区管理问题，造成镇财政负担无法承受的问题。 二是我镇也在着手研究，一方面加强对物业管理的考核和业主满意度的测评。通过提高物业费收缴率、小区安全和日常管理工作措施，以“以奖代补”的形式奖励补贴物业公司；通过组织业主满意度测评，提高物业公司业务水平。另一方面进一步完善“三位一体”管理机制，推进共同协商、共同解决、共同治理，加强居住小区管理。 学员：曹路镇高敏勤 二〇一二年五月十日 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老