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物业管理概述 第一节 物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 对物业管理定义的理解： 1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 2、物业管理活动的基础是物业服务合同。 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 第二节 我国物业管理的产生与发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理方法，引导要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。 我国随着住房商品化的深入发展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。各地对住宅小区的管理模式进行多方面的探索，对长期以来的行政管房方式都做了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都没有将房屋管理推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式，对住宅小区实施专业管理，为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。随后，南方一些沿海城市也相继成立了物业管理公司。由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。 第三节 物业管理服务 一、物业管理服务的内容 物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包含两方面内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行、维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。 物业管理服务主要内容包括以下内容： 1、房屋共有部位的维修、养护与管理； 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内公共设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、专项维修资金的代管服务。 针对性的专项服务： 这类服务是物业管理企业面向广大业主，为满足部分住户的一定需要而提供的服务，其特点是服务项目及收费的标准事先公开、公示，由业主自行选择。主要的内容一般有日常生活（如：代购米面、代买蔬菜、接送学童、取送信报、家政保洁等）、商业服务（如：开展酒店、饭店、招待所进行经营服务等）、文教卫生（文艺演出、体育比赛、各类讲座等）、社会福利（帮助孤寡老人等）、中介服务（房屋租赁、房地产评估、代请家教、保姆等）五类。 委托性的特约服务： 这类服务是物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别要求受其委托而提供的服务。一般情况下，这类服务是在物业服务合同未约定而专项服务项目中也没有的，应业主特殊需要而提供的。比如特约的私人安全护卫、私人厨师等。 二、物业管理服务标准 三、物业服务收费管理 根据《价格法》和《物业管理条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。 （一）、物业服务收费定价形势 一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者指定的价格。 三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 （二）、物业服务收费形式与成本构成 1、包干制收费形势 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 2、酬金制收费形势 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同预定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （三）物业服务成本构成 包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、