20120711杭州徐龙国际广场项目市场分析报告0523最终稿.pptx

呈：恒祺置业杭州徐龙国际广场项目市场研究报告上海克而瑞 商业地产2012年5月 上海 前期工作成果汇报实体类调研总计106 个访谈类调研总计46 个问卷类调研总计253 份类别数量（个）商圈调研5商业实体调研4专业市场调研7餐饮实体调研16娱乐实体调研9办公实体调研20酒店实体调研11超市客单价调研4公寓与住宅调研30类别数量（个）政府访谈3开发商内部访谈2杭州商业协会访谈1酒店管理者访谈2办公业主访谈2商务人士访谈4房产中介访谈2消费者深度访谈4出租车司机访谈2模拟招商24类别数量（份）消费者问卷调查100经营商家问卷调查103商务人士问卷调查50各类研究汇总10 篇类别数量（篇）市调结果汇总分析6调查问卷汇总分析3深度访谈报告1 研究前提工业地产写字楼公寓商业酒店纯住宅商业金融用地√√√√ⅹⅹ宏观调控政策√ⅹ√√写字楼酒店商业研究报告中，我们将围绕这三类产品的可操作性和收益性展开。《关于规范办公室及酒店建筑规划设计管理的若干意见》关于酒店式公寓的相关规定：任何办公及酒店类项目应该按规划确定的性质进行设计，严格按照用途，不得擅自改变，不得建设酒店式公寓。办公类建筑内部平面应避免住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，禁止设置外挑式阳台。酒店（含公寓式酒店）类项目一律不得办理分层、分套（间）的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续，一般不予办理产权分割登记手续。目录目 录Part 1 项目属性与基础背景研究04Part 2 高铁枢纽项目案例研究31Part 3 分版块研究——商业篇41Part 4 分版块研究——办公篇98Part 5 分版块研究——酒店篇122Part 6 产品甄选及初步定位138Part 7 项目产品定量定价分析150PART1项目属性与基础背景研究城市版图中的区位格局分析城市宏观经济背景分析城东新城规划状况分析项目交通条件分析经济技术指标分析Part1 项目属性与基础背景研究本项目适合打造一个交通枢纽商务圈+生活城内的启动型项目。对本项目的启示杭州城市东扩发展江干区，而江干区重点发展钱江新城、城东新城板块。项目位于城东新城商业规划主轴线附近，区位条件优越。把握区位的发展潜力杭州GDP快速增长，在区域内位列前茅，整体消费水平发展到了较高的水平，对商业项目具有良好的消费支撑。本项目发展启示依托经济的高度发展杭州宏观交通条件优越，并且项目靠近未来主要的铁路客运站杭州东站，东站将带来庞大的客流，对商业项目有良好的人流支撑。但是四至条件较差，有河流和隧道阻隔与商业核心区的联系，微观上看相对孤立。挖掘交通的优越条件 区位格局区域规划城市经济经济指标交通条件13245Part1 项目属性与基础背景研究/区域格局单击此处编辑母版标题样式杭州是浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一。XX城市概况浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。国际花园城市、中国最佳商业城市、中国城市总体投资环境最佳城市，被世界银行评为中国投资环境金牌城市。人口规模：市区常住人口530万人，市区户籍人口409.52万人，市区城市人口313万。中心城区293万人。用地规模：杭州市总面积16596平方公里，市区含上城、下城、拱墅、西湖、江干、滨江、萧山、余杭八区，共3068平方千米。城市性质城市名片城市规模城市规模长三角一小时经济圈、杭州半小时都市圈的互动，带来了区域经济发展及中心城市集聚作用，也加快了生产要素之间的相互流动。为区域产业链的形成和城市产业集聚，奠定了坚实的基础。杭州市是中国东南部重要的铁路交通枢纽，京杭大运河的南端，公路四通八达，已实现全省4小时交通圈，县县通高速的目标；杭州萧山机场已开通177条航线，31条国际航线；随着沪杭高铁开通，长三角城际轨道交通网使上海、南京、杭州任意两地之间均可在1小时内到达。杭州市Part1 项目属性与基础背景研究/区域格局单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式杭州城市发展方向为“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”。XX城市规划布局城市布局：一主三副：由主城、江南城、临平城和下沙城组成。双心双轴：双心即湖滨、武林广场地区--旅游商业文化服务中心；临江地区--由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。六大组团：分成北片和南片，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由义蓬、瓜沥和临浦组团组成。“西湖时代”走向“钱塘江时代”：杭州城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。形成“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的发展方向。杭州城市结构布局实施“南拓、北调、东扩、西优”的发展战略，将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。Part1