绿城物业，后来者居上.docVIP

绿城物业，后来者居上 　　虽然上市经历一波三折，上市前的发售也没有得到足额认购，但上市首日，绿城服务股价大涨10.55%，目前市值已超越彩生活。 　　成功登陆港交所 　　7月12日，绿城服务集团有限公司正式于香港联交所主板上市，代码2869.HK，发售价定为每股1.99港元。上市首日股价便大涨10.55%，收盘价为每股2.2港元，市盈率达26倍，公司市值61.1亿港元（约52亿元人民币），而在香港上市数年的绿城中国市值也不过128亿元。 　　同时，这个市值还超越了彩生活的59亿港元、中海物业的38.8亿港元及中奥到家的9.6亿港元，成为香港同类型企业中市值第一的公司。 　　成绩亮眼，上市之路却并不顺利。绿城服务于2014年9月计划上市，历时近2年。一开始，为保证顺利上市，绿城服务的兄弟公司――绿城中国作为基石投资者，认购1.39亿股（公众股），占股5%。忠富控股有限公司、中国东方资产管理（国际）控股有限公司、浙江天堂矽谷资产管理集团有限公司分别认购了1.39亿股、9700万股以及1.17亿股。 　　即便如此，临近上市时绿城服务在香港公开发售也仅获3711.6万股有效申请，相当于公开发售7778万股的约47.72%。 　　对此，绿城服务执行董事兼运营总监吴志华解释称，认购不足的部分是散户市场，由于英国脱欧事件令投资者态度转向审慎，国际认购部分已经超额。 　　最终，未获认购的4066.4万股公开发售股份重新分配至国际配售，其占全球发售的95.23%。经扣除包销费用及公司就全球发售应付的开支后，绿城服务将自全球发售获得的所得款项净额约为14.39亿港元（约12.20亿元人民币）。 　　全球发售完成后，绿城服务的股东持股情况发生了变化。控股股东宋卫平与寿柏年、夏一波通过三人各自持有的全资公司占股36.72%，绿城服务董事长李海荣持股比例为25.2%，56名公司中高层组成的管理层持股10.8%。 　　行业发展趋势向好 　　股价持续强势上涨。8月5日午盘收于2.990港元，总市值达83.06亿港元（约71.26亿元人民币）。 　　骄人的成绩出乎绿城服务管理层意料，绿城服务首席财务官兼公司联系秘书何启忠在接受媒体采访时坦言：“这是事先没有想到的好结果，当前股市情况不是特别明朗，未来走势有待观察。” 　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，绿城服务的成功得益于目前资本市场对物业公司未来前景的认可。 　　“从行业发展趋势来看，楼市将逐步进入存量房时代。”张宏伟认为，物业管理服务是存量房竞争的砝码，更是品牌房企构建万亿大平台不可或缺的部分。“从彩生活取得远超房地产开发的高额市盈率，到绿城物业股价和市值的攀升，都说明资本市场对物业服务的价值评估，已经在房地产开发之上。” 收益率高 在目前几家港股物业管理公司中，绿城服务净资产收益率最高。来自同花顺的统计数据显示，公司去年的净资产收益率达到149.78%。 　　公开数据显示，目前物业管理行业在管面积为165亿平方米，市场容量约250亿平方米。未来还有大量服务型项目推向市场，这一开拓空间将达100亿平方米左右。去年年底，光大证券的一份预测显示，当前物业管理行业的收入空间可达2.7万亿元之巨。 　　“除了市场空间大之外，利润等关键性财务数据也让香港投资者欣喜。”房地产与金融资深评论人黄立冲分析，绿城服务之所以能获得投资者的青睐，很大程度上与其强大的营利能力有关。 　　绿城服务年报显示，公司营业收入由2013年的16.72亿元增加至2014年的22.05亿元，并进一步增加至2015年的29.19亿元，复合年增长率为32.1%。持续经营业务利润由2013年的0.83亿元增至2014年的1.49亿元，并进一步增加至2015年的2.03亿元，复合年增长率为56.5%。 　　相比港股中同类型的其他三家公司，2015年，绿城服务的营业收入分别是彩生活和中奥到家同期的3.5倍、6.9倍，是中海物业的1.4倍。其净利润是中海物业的2.1倍，高于以高利润著称的彩生活。 　　营利能力有待提高 　　截至2015年底，绿城服务在管合同建筑面积约8280万平方米，签约面积约8900万平方米。过去3年来，它的年复合增长率超过30%，园区增值服务的复合增长率甚至高达50%。何启忠表示，上市后绿城服务将尽量保持这一增长速度。 　　按照绿城服务行政总裁兼执行董事杨掌法的说法，公司坚持走市场化道路，这在物管企业十强中很少见。虽然绿城中国是最大客户，但占比并不算高，面积约15%-20%，收入则是7.7%。客户名单里有浙江新湖、融创、中交、浙铁投等各大房企。 　　记者查阅相关资料发现，中海物业约90%的管理面积来自于关联公司的自建物业，绿城服务77%的合同管理面积则来自于其他独立开发商开发的物