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饭店投资测算与风险控制 饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。 一、饭店投资的要求和步骤 饭店投资决策成功与否，对其未来发展方向、发展速度和获利能力都有重大影响。在投资决策之前，一定要对投资方案的预期经济效益作出全面的分析评价，用审慎的态度、科学的方法选择最有利的投资方案，以达到用最少的投资和最小的风险获取最大效益，充分利用财力资源。为此，要求饭店投资要做到：①建立严密的投资管理程序。在投资前必须进行周密的可行性研究，在广泛深入的调查基础上，论证项目的经济可行性，避免投资决策失误。②制定投资计划。投资要有投资计划，通过经济技术评价，选出最有利的项目方案进行投资，以最合理的投资项目和投资顺序去完成投资计划，提高经济效益。③进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。 为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：①项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。②根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选。③逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。④制订详细的投资计划，监督资金安排使用。 二、饭店投资估算 为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必要。 1．项目总投资估算 投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设期间的利息费用三大部分。 ①固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成： A．施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。 B．工程用材料费。 C．工程用设备费，包括设备购置费。 D．工程用工工资。 E．预付工程价款。 F．工程管理费。 G．工程水电费。 H．其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。 各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。 ②流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种： A．产值资金率法。经营流动资金 = 正常年份销售收人Ｘ产值资金率 B．固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资金乘以12—20%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资金所占比例可略低一些。 ③建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下： 建设期间当年借款利息 =（年初借款累计 + 本年借款/ 2 ）X利率 （3——1） 2．项目投产后年收入和年成本估算 ①项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目的设计能力、生产能力利用率、产品销售价格进行估算。 年销售收入 = 项目设计生产能力生产能力利用率产品销售单价 （3——2） 例1：某投资商进行饭店收购改造，投资后达到了300间标准房可供销售，每间客房年平均售价260元人民币，预计年客房出租率为65%。则该饭店新客房投入运营后第一年的销售收入为： 300间Ｘ260元／间·天Ｘ365天X65% = 18,505,500元 以后各年的销售收入则主要取决于房价（单价）和客房出租率是否有较大变化。 ②项目投产后年成本的估算。产品成本是反映产品在企业经营生产过程中物资资料和劳动力消耗的综合指标。通过项目投产后年成本和年销售收入的比较，可以反映项目的盈利水平。过去对于产品的总成本，一般是按照原材料、燃料和动力、工资、职工福利基金、固定资产折旧费、生产管理费、企业管理费、销售费用等项目加以估算。新财务制度取消了完全成本法，实行制造成本法，饭店可按制造成本法的成本分类项目进行估算，即分别对直接费用、制造费用、管理费用、销售费用、财务费用加以估算。在估算过程中，还要把各成本按其构成内容分为变动成本和固定成本两个部分。 三、饭店投资指标分析 在存在着互相排斥的多种投资方案时，决策者必须在其中选出一个最合乎选择标准的投资方案。即便是单一的投资方案，也面临着“采用”或“不采用”的选择。因此，在进行投资决策时，预先确定一个选择标准是完全必需的，否则就不能进行选择。 但是，用于进行投资决策判断的经济指标很多，大体有以下数种：①收益最大或付税后利润最大；②成本最小；③收益与成本之比最大；④承担各种损失的风险最小；⑤最好的服务质量；⑥规模最大或质量档次最高的饭店；⑦饭店的发展速度最快等。事实上，一项具体投资不可能同时满足上述标准，同时满足几个标准都很困难。对于大多数投资者来说，最经常采用的决策标准是上述的第一和第三个，我们围绕这两个标准介绍一下评价投资方案经济效益的贴现方法和非贴