策划报告0243199147.docVIP

江宁凤凰港项目 营销策划报告 前言 随着贵集团房地产业务不断扩张，新项目开发力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特编制此项目营销策划报告以便决策参考。 第一部分 项目背景 一、外部环境 1）江宁楼市板块 在板块定位上，江宁区政府围绕着百家湖着力打造的不仅是一个高档居所的聚集地，更是江宁未来的商业中心。随着《南京市江宁区近期建设规划》的公示，江宁通地铁已经成为了“铁板钉钉”的事情。有消息称，地铁一号线南延将在明年正式动工。对于多年来一直像“温吞水”一样的江宁房地产行业来说，这一重大利好将其带入了新一轮的机遇发展期。2010年，百家湖商圈规划人口规模50万人，远景规划85万人；商业金融用地440.4公顷，远景达到549.1公顷；文化娱乐用地51.54公顷，远景达到58.3公顷；体育设施用地6.9公顷，远景达到12.58公顷；医疗卫生用地24.96公顷，远景达到34.05公顷，医院床位数达到1600张以上，远景达到2800张左右；规划高等院校6所，中等专业学校、成人教育学校及民办中等学校9所，高级中学6所，初中10所，小学近22所。综上所述，随着城市功能将不断提升，综合服务水平稳步提高，就能带来人气，南临天元西路，北，西strength(优势) 项目区位优势明显 政府的规划扶持 景观资源优势 地铁交通便捷 weakness(劣势) 相对于目前百家湖畔周边几个项目，本案体量偏小 项目地形呈不规则形状 opportunity(机会) 1、江宁区招商引资取得巨大进展，多家国际大型外资企业相继进驻 2、优质小户型迎合市场需求 threat(威 胁) 今年年内江宁将有三家左右星级酒店相继进驻江宁。 市场的供应急速增长率超过区域需求增长率。 第五部分 项目建议 建筑 景观 产品 配套 价格定位 第六部分 投资收益分析 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现 经济指标 2006年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，（成本、价格、容积率变化） （1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化 四、 项目资金预测 1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划：各期销售回款计划。 3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 七、营销与工程进度计划 八、销售工程与推广计划 1、推广主题本项目的推广主题可以围绕以下几个方面开展。这样的推广主题直接、生动，可以体现本项目在性能价格比、物有所值、物超所值的特点和优势，用朴实无华的语言打动客户的心，画面清新简洁。2、案名建议建议案名“亿乡阁”。3、阶段营销重点（1）售前阶段这一阶段为正式开盘以前的工作，主要营销工作内容如下。尽可能多地了解客户的需求扩散与项目有关的积极信息所采取的主要方式如下。市场调研向身边的潜在客户传播项目信息通过其它渠道或以小道消息等方式传播项目信息从而最大可能地与客户沟通，进而做到为客户“量体裁衣”。对于本项目来说，比较好的传播渠道为：我公司客户资源、经纪部员工身边的客户群及我公司长期合作单位（2）售中阶段这一阶段是营销过程的主体。同时必须对以下方面加以重视。加强对销售的有效反馈信息的分析对每一阶段的营销策略进行检讨修正以此达到发展商预期的销售目标，获取项目的最大利润，并降低项目的运营风险。