房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊.pptxVIP

土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。第一节 地租理论及测算一、地租的含义（熟悉） 狭义的地租：指指土地所获得的超额报酬。 广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 基本含义：纯粹的剩余物二、地租现象（熟悉） 土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象； 土地位置不同→运输费用不同——地租现象； 不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象三、地租理论的回顾（了解）　（一）威廉·配第　（二）理查德·坎蒂隆（三）亚当·斯密　（四）詹姆斯·安德森（五）大卫·李嘉图　（六）马尔萨斯　（七）约翰·冯·杜能（八）马克思（九）其他四、地租的测算（熟悉）1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售价格－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润；２、土地是在此最佳用途下使用的；３、土地是在最佳集约利用下使用的；４、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；５、在资本周转率、投资风险不同的情况下