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卓越商业运营管理的核心要素 □ 徐颖 明源地产研究院资深咨询顾问 提文：成功商业运营管理的核心要素主要有三点：第一是合理规划招商业态，从源头上为成功运营做好保障；第二是让商家赚钱，从而换来极高的租金收缴；第三是对业态及商家进行持续性的提升与调整，最终与周边客户的需求对路。 宏观调控下，住宅开发商的“双轮驱动战略”夹杂着资本的力量，使中国商业地产迎来了一波开发热潮。然而，随着商业地产数量激增的是不断增加的招商难、运营难等问题的集聚爆发。目前，商业地产的竞争还集中在前期圈地、销售甚至招商上，但随着竞争进入深水区后，由“持有经营”取代“圈地销售”是发展所趋，加上外在的电商冲击，企业更须重视内功，研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力，或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。 如何破解商业项目的运营难题？成功商业运营管理的核心要素主要有三点：第一是合理规划招商业态，从源头上为成功运营做好保障；第二是通过为顾客和租户提供各种服务，以及策划促销活动让商家赚钱，从而换来极高的租金收缴；第三是对业态及商家进行持续性的提升与调整，最终与周边客户的需求对路（如图1所示）。 一、抓源头，合理规划招商业态 对不同的业态进行有效合理的划分与组合，是后续商业运营的基础和源头。而合理规划招商业态，需把握好三大要点： 1.主动规划商业业态，将设计前置 商业设计与商业规划密不可分，业态规划对建筑设计提出了设