第八节房产交易常见争议分析.ppt

一、售楼广告内容是否为合同内容 吴某与某开发商于2007年7月签订商品房买卖合同，购买商品房一套，办理入住手续后发现房屋与出卖人售楼时所作的广告宣传有较大差距，小区红线内的绿化率达不到售楼广告承诺的60%，售楼广告承诺的C座为二梯三户变成了一梯三户，电源电表由10A×220V变成了5A×220V。吴某遂向法院起诉要求出卖人承担违约责任，赔偿总楼款2%的损失。 处理规则 1.原则上销售广告和宣传资料为要约邀请，对开发商没有约束力，除非广告的内容写入商品房买卖合同当中。 2.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使没有写入商品房买卖合同当中，对开发商也有约束力。包括商品房开发规划范围内的小区内绿化面积、签约折扣、小区商业、教育等配套措施。但商品房开发规划范围外的交通设施、教育设施、医疗设施、环保设施、市政规划都不在此列。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 二、因出卖人未取得竣工验收证书而交付引起的纠纷 建设工程经验收合格后，方可交付使用。 验收合格的标志主要是取得《竣工验收证明》（或者《竣工验收证明书》、建设工程竣工验收备案收文回执）。 出卖人未取得验收合格证明之前，买受人可视为房屋不具备交付条件，并有权拒绝接受。 出卖人未取得验收合格证明的情况下交付房屋，买受人予以接受的，视为双方改变了合同约定的交付条件。只要出卖人在诉讼中能够证明自己已经取得了房屋的主体、消防、电梯、燃气四项工程的竣工验收合格证明，即可免除自交房之日后的延期交房违约金。买受人起诉要求解除商品房买卖合同的，一般不予支持。出卖人在诉讼中不能证明其已取得上述“四证”的，房屋交付行为无效。购房者要求出卖人支付迟延交房违约金或解除房产买卖合同的，法院一般予以支持。 三、买受人未按时支付楼款，不能成为出卖人迟延交房的免责事由。 此时，买受人按合同承担迟延付款责任；出卖人按合同承担迟延交房责任。 房产开发与一般的商品买卖不同，开发商不是为特定的人盖一个楼。 但是，买受人迟延付款是出卖人迟延办证的免责事由。不交钱没法开发票，当然没法办证。 四、出卖人对小区公用设施是否有处分权 2007年4月18日，原告吴某与被告某开发商签订了一份《某大厦认购书》。认购书约定：原告向被告认购某大厦豪华阁复式33/34楼07室，建筑面积为251.33平方米，总价款为人民币3534970元。双方在认购书中还约定被告送93.9平方米的天台花园给原告。2007年5月28日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，但是赠送天台花园的约定并没有在合同中加以确认。在合同履行过程中，被告告知原告，天台花园属于公共面积，不得赠送。原告不同意被告的说法，原被告由此产生纠纷并诉诸法院。 处理规则 住宅小区内的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、天台等，属于整个住宅小区的配套措施，是全体业主共同所有的公用设施，其处分权归属全体业主。出卖人未经全体业主的同意就将小区的公用设施赠送或者出售给某一业主的行为，是一种无权处分行为，也构成了对其他业主合法利益的侵犯，该行为是无效的。 本案开发商赠送天台实为广告促销手段，因为该广告属于不实违法广告，法院判决开发商赔偿吴某人民币5万元。 五、买卖地下室停车位的合同是否有效 2007年5月12日，原告谢某与被告某开发商签订了一份《房产买卖合同》，约定原告购买被告开发的泰宁花园高层商住楼地下二层蓝区第52号车位，总价款为人民币15万元。合同签订后，被告即将第52号停车位交付给原告使用，原告也向被告支付了购车位款。2007年12月，原告经查询得知被告没有车库销售权。原告因此诉至法院，要求确认车位买卖合同无效。 处理规则 （一）出卖人未取得销售许可的，合同无效。 （二）出卖人取得销售许可的，合同有效。 取得销售许可的条件 1.通过和建筑物区分所有权人的协商，获得地下停车位的专有使用权。 2.补交地下室的地价款，通过测绘查丈明确各停车位的界限和标志，进而取得地下停车位的销售许可手续。 六、拆迁补偿安置协议的优先权 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 　 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议