试析广州物业管理中的问题和对策.doc

试析广州物业管理中存在的问题和对策研究 1．绪论 1．1课题的背景及目的 广州的物业管理经过近20年的发展，虽然取得了一定成绩，但是，到目前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。物业管理是有偿服务的行业，但业主、开发商及有关方面习惯了过去计划经济时代的观念，对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建设比较薄弱，服务意识不够深；一些业主不了解物业管理，对物业管理所涉及的各种管理服务的认识有偏物业管理在国外已有100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。发达国家的物业管理已经积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。与它们相比，物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些原来从房管所转制过来的物业公司，缺乏市场竞争意识，如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。国外发达国家的物业管理经过上百年的磨练与调整，其低成本、低价格、高质量的管理服务产品优势明显。国外发达国家物业管理市场运行有着较高的市场决策能力和水平。仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰。一些物业管理企业并不懂物业管理专业，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，所以不愁没有管理业务，因而也就不必，也不必为市场决策而劳神。物管是房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物管也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物管显得尤为重要，一个好的物管绝对会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。广州是国内楼盘引入物业管理最早开始的城市之一。经过多年的摸索，广州的物业管理水平已经有了很大的提高。但是，提高并不代表就令人满意。最近一段时间，广州多个楼盘爆发物管纠纷，这并不仅仅是一种巧合。随着业主们的维权意识的觉悟，物管所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题让业主们难以再承受。物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端广州一些小区里新生的业主委员会频频和物管公司产生摩擦，更以各种理由炒掉自家原来有开发商背景的“老管家”，招聘合心意的“新管家”。但是“老管家”总是不肯轻易退出固有的“祖传金矿”；而“新管家”早已急不可待地抢上滩头去接管。于是新老“管家”之间的械斗成为今年广州物业管理市场上的“头条新闻”，令人侧目也让人担忧。面对如此之多的纠纷，物管主管部门也为之头疼物业管理行业缺乏相应的尊重。比如有的小区业主对保安人员态度粗暴无礼，有的业主不仅不配合保安人员办理相关登记手续，还常常辱骂保安员为“看门狗”。番禺某小区曾有一个老太太晚上十点多回家，因没有出示业主证，保安人员按要求进行登记，该老太太不而直往里冲，保安人员只好拦住进行登记。没想到过了不到十分钟，该老太太回家后叫来自己的两个儿子，将保安痛打一顿扬长而去。在一些小区，业主打保安似乎很正常，无人关注受屈的保安，而如果换过来，保安打业主，则就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守护神”，承担了太多的社会责任，为公安部门解决很多的问题，却得不到应有的尊重，这是很令人痛心的。 物业管理行业的社会地位不高还表现在这个行业的群体收入不高。近几年社会进步很快，人们的的生活水平不断提高，各行各业都在加薪水、涨工资，而唯独物业管理的从业人员工资近十年几乎没有上涨，保安人员的工资每月在—1000元之间，好一点的小区也只在元左右。辛苦一年并无多少积蓄，还要受气。缺少必要的社会尊重，至使许多人员看不到希望而自动离职很多时候物管公司要到外地去招聘员工。未全面形成公开公平的市场竞争机制在市场形态方面，物业管理还没有有形市场。商品房营销有各类经纪商，有挂牌交易所，还有各类中介服务机构，物业管理则是有市无场 。使物业管理企业的成本与收益不对称物业管理企业有相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。大家对于打破垄断，真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。在物业管理的经营活动中存在两个主体，即物业管理公司和业主委员会。物业管理公司在双方签订委托合同以后，才能实行行使物业管理职能。处于被委托者的地位，受制于委托者——业主委员会，它同业主委员会之间被委托的契约关系由于广州市很多符合产生首届业主委员会条件的物业尚未通过综合验收