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特大城市边缘区小城镇商品房开发特点 　　【摘 要】 中国快速城镇化进程中，小城镇的发展建设对加强城乡经济联系、促进人口流动、扩大设施服务效应等均有重要作用，其商品房开发也处于飞速发展阶段。本文通过对西安建成区周边小城镇发展特点的分析，以高陵县为例，结合当地居民生活特点、周边地区人群需求及对现状商品房建设中存在问题的分析，探讨此类小城镇中商品房开发特点及未来开发趋势。 　　【关键词】 边缘区 小城镇 商品房 开发特点 开发趋势 　　商品房是我国现阶段出现的一个特有概念，它是随着商品经济的出现而产生的。作为房地产开发的重要组成部分，商品房开发源于市场化的经济体制改革，其兴起和迅速发展是在20世纪90年代以来社会、经济发展变化的大背景下完成的，并对城市国民经济和社会发展起到了积极的推动作用。 　　一、 当前小城镇商品房开发中面临的问题 　　特大城市边缘区小城镇主要指位于特大城市行政区划边缘区的县城所在城关镇，其也是城乡交互、流通活动最为活跃的地区之一。由于处在一定的经济区域中，受到中心城区的辐射、扩散和周围农村腹地的双重影响，加之其自身的农村城市化发展过程，特大城市边缘区小城镇的建设和发展对区域城镇化进程、区域经济发展和促进城乡一体化起到了积极作用。此类城镇具有以下特点：①与现有中心城区交通、信息网络联系紧密。随着城市对外交通延伸、产业扩展、住宅扩散，出现了外延式的城市化空间过程，加速推进了边缘区小城镇的城市化速度；②因为由于区位成本的差异，这些周边城镇的土地价格相对较低，整体开发成本与特大城市内部商品房售价相比也有明显的优势；③居民构成相比一般小城镇较为复杂，城市居民和农村人口混杂。随着特大城市人口扩散、农村人口城市化趋势的加快，特大城市边缘区小城镇作为承接这两类人群的主要空间地域。通过对特大城市边缘区小城镇商品房开发特征的探讨，有利于提升城镇生活质量，有效承接特大城市辐射，发挥城镇化的综合作用。 　　房地产行业的蓬勃发展，购买人群多样性的变化，使得特大城市边缘区小城镇房地产开发也开始得到各级政府和实业界的重视。但是由于小城镇的房地产开发起步较晚、时间不长，对当地环境特征、人口结构、居住方式、发展条件等影响因素缺乏深入分析，管理方式以及开发行为存在较大差异，导致目前此类小城镇商品房开发中出现了重建设轻管理、重开发轻配套，重数量轻质量，在住宅户型选择上也盲目偏大，造成土地和资源的浪费等问题，直接影响了小城镇的人居环境和投资环境建设。依据城市边缘区小城镇发展特点，其商品房开发必然不能完全复制特大城市的开发模式，商品房建设发展过程中如何既符合小城镇生活特点与环境条件同时满足大城市居民需求特征，是进一步探讨的方向。下文以西安市边缘区高陵县的商品房开发作为研究对象，通过对其城镇特征、居住人群、现有楼盘建设特点等多方面分析，探讨此类小城镇商品房开发的趋势。 　　二、 以高陵县为例探讨小城镇房地产开发特点 　　高陵县位于陕西省关中平原腹地，西安市辖域北部，距西安市钟楼和咸阳国际机场20公里，西铜、西禹高速公路横穿南北。高陵县总面积294平方公里，辖5镇3街办2管委会，88个村民委员会，总人口33.35万人。2011年3月，西安市政府北迁，与西安新行政中心一河之隔仅7公里的高陵，区位优势更加凸显。高陵县内泾河工业园，是西安市渭北工业产业聚集区中的重要示范区，目前已开发面积65平方公里。基于城市新区、工业开发区的飞速发展，依托渭河治理的自然条件，同时展示西安底蕴丰厚、创新发展的城市风格，高陵县已成为名副其实的展示西安特色文化和风格的“北大门”门户区域。 　　1. 房地产开发活跃 　　西安市边缘区范围迅速扩展，截至目前，高陵的县城面积已扩展至8平方公里，城镇化率达61.4%，究其主要驱动因素是西安市社会综合实力的快速增强。从2000年至2010年，西安市年均增长GDP达10.9%，城镇居民人均可支配收入年均增长7%，2010年约为15695元，加上流动人口大量涌入，大大刺激了西安市边缘区的商品房开发，仅10年房地产开发投资年均增长近20%（见图1）。 　　2010年，高陵县生产总值约为150.11亿元，比上年增长25.1%，在让全省各县增长速度中排序第二。泾河工业园的飞速发展，加快了城镇化建设速度，目前县从业人员约为9.7万人，高于临潼区、阎良区、周至县、蓝田县。由于得益于边缘区相对价格低廉的土地投资以及边缘区空间环境的可塑性条件等，高陵县设施、产业都有了较大发展，相应就业人员增加，加之西安市空间扩展带来的择居人群，引致该县商品房成交较为活跃。 　　一些大型的市政建设，如道路交通和大型公共设施的建设，也对高陵县商品房开发产生重大影响。依据西安市地铁规划，未来地铁二号线向北延伸至泾渭工业园；315、316、318路等公交