商果业l地产调研报告2.docVIP

三、政府远近期发展规划 1、规划背景 ① 鄂尔多斯区域经济面临历史性机遇 ?西部大开发战略全面实施 ?国家能源战略调整，奠定鄂尔多斯国家级能源基地的地位 ?东北亚经济圈、环渤海经济圈区域合作日加增强 ② 鄂尔多斯区域经济发展进入重要转型时期 ③ 撤地设市带来管理体制的创新 ④ 区域城镇化进入新的发展时期 2、规划概论 ◆ 中心城区的空间发展方向问题 从 “大鄂尔多斯”、呼包鄂“金三角”大都市区的高度上来解决区域空间发展问题，打破行政藩篱，从制度创新、观念创新中寻找鄂尔多斯城市发展的区域道路。 ◆ 明确中心城市的产业布局和重点发展区 带动城市人口聚集在新的城市化和工业化浪潮中，鄂尔多斯中心城区需要尽快明确城市产业布局，发展新区，为未来20年的发展提供空间支持。 ◆ 强调生态建设 处理好城市空间布局中自然环境与人工环境的有机结合问题. 在城市建设中需要探索针对水资源短缺、生态脆弱明确的生态对策。 ◆ 强调体制创新，重视城市发展的管理体制建设问题 城市的发展不能只靠简单的行政区划调整和“一厢情愿”的城市化愿望，更需要建立与城市发展相适应的区域管理制度。 ◆ 重视城市文化特色的发扬 在规划中需要对城市建设如何与城市文化融合，提出明确的战略，对重点城市文化发展区给予保护与发展。 2、城市远景规划 （1）规划期限 2004—2020年，近期到2010年。?范围：整体规划范围包括东胜城区、铜川镇、万利镇、罕台镇、布日都梁镇、哈巴格希乡及伊旗的阿镇、布尔台西部、霍洛苏木北部行政区划范围，总面积2060平方公里。?空间构成：形成一城三区，即东胜、康巴什（青椿山阿镇。? 城市性质：国家西部重要的能源和重化工基地管理中心，产业服务中心；蒙中经济区“金三角”重要一极；富有地方文化和民族特色的旅游城市；鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。 ? 职能划分： ☆ 东胜：目前作为市域的政治、经济、文化中心，多种职能复合，规划近期城市职能将逐步疏解，远期成为区域传统产业及商业贸易服务中心。 ☆ 康巴什（青春山）：作为远期鄂尔多斯市的政治、文化、交通运输及信息中心，能源重化工产业管理服务、特色工业及教育与研发基地。阿镇：是伊金霍洛区级政治、文化中心，重点发展民族文化及休闲旅游度假产业。到2020年，一城三区人口达到65万人，城市建设用地91平方公里，人均140平方米。 158万、168万和172万。 全市域内近期2010年的城镇人口为95万左右，城市化水平为60%，中期城镇人口为117万左右，城市化水平70%；远期城镇人口137万，城市化水平80%。　 （6）市域城镇结构体系及规模 ● 中心城市：鄂尔多斯市，由东胜、青春山和阿勒腾席热镇三区和成吉思汗陵旅游特区组成；三区城镇总人口规模达到67万人，其中东胜区35万、青春山开发区20万、阿镇10万人。 ● 副中心级城市2个：树林召镇（达拉特旗）、薛家湾镇（准格尔旗），城镇总人口规模都达到15万，总人口规模30万人。 ● 重点发展城镇10个：旗县中心城镇和市级工业基地，包括乌兰木伦、乌兰镇、棋盘井、碱柜、达布察克镇、沙圪堵镇、察干淖尔镇、敖勒其召镇、巴拉贡镇、锡尼镇，城镇总人口规模为30万左右。 ● 一般城镇：包括新街等建制镇及规划拟设镇的46个乡、苏木，城镇总人口规模10万左右。 3、其他规划 在东胜中心区以西约5公里，铁路以西，为铁西开发区，作为未来东胜新的区政府所在地，目前以完成一部分的道路交通、政府大楼等基础设施建设，开始了大面积的房地产开发。规划为未来的文化中心和住宅区，目前建有五星级酒店——国际假日酒店（国宾馆），以及规划中的会展中心等设施。 4、城市未来发展趋势分析 ◆ 扩大中心城区规模，更好的促进市域经济的全面整体发展； ◆ 以老城区为依托，往南、往西方向发展，城市中心南移； ◆ 分解城市功能，政治行政中心、经济商贸中心、文化中心分流，三位一体，呈带状分布； ◆ 新城区建设与老城区改造同步进行，加快城市化、城镇化进程； 第二章 鄂尔多斯房地产市场发展概况 一、国家宏观政策对房地产市场的影响 1、加强房地产信贷业务管理，金融体制改革将推动房地产业二次提升 中国房地产业的第一次提升是从1998年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。在接下来的5年中，中国的房地产业每年以平均22%的速度在增长，2003年更是达到了32.5%的增速。但中国人民银行2003年发布的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。世界经济发展的经验证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产业能否继续繁荣，