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9 房地产开发项目管理 9.1 房地产项目管理概述 9.1.1 房地产项目管理含义 （1）定义。房地产开发项目管理是运用系统工程的观点、理论和方法，以实现项目投资、进度和质量目标为目的，以项目经理责任制为基础，按照房地产项目内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 广义的房地产项目管理涵盖了房地产项目运作的全过程，从投资机会寻找、可行性研究、前期准备、项目设计、报建、施工、竣工验收、销售、物业管理直到拆除。本章的房地产开发项目管理，以设计和施工两个阶段的项目管理为主。 图9-1 进度、投资、质量三大目标对立关系示意图 9 房地产开发项目管理 9.1.4 房地产开发项目参与者 （1）开发商。 （2）勘察设计单位。 （3）施工单位（或项目承包商）。 （4）咨询单位。 （5）材料设备供应商。 （6）其他参与单位。包括银行等。 9 房地产开发项目管理 合同策划：合同策划主要考虑的因素包括以下几点：合同应有利于竞争投标，标包内容按工程量大小接近，不同标包之间的工作内容具有近似性或者区别性；材料设备标的发布应和施工计划紧密配合，且应结合市场情况做出合理的批次安排；合同发包时机应和企业的资金计划紧密结合。 合同签订：通常开发企业要与承包单位、监理单位、堪察设计单位、材料设备商、金融机构等分别签订合同。 9 房地产开发项目管理 合同分析：①界定承包人和开发企业的主要权利、义务和任务；②对每个合同采用的计价方法及合同价格的范围、工程结算程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认真的分析整理；③分析工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件发生；④验收责任的理解，在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任。⑤违约的处理规定，便于在出现任何情况时迅速找出解决的办法。 9 房地产开发项目管理 合同交底：合同管理人员向项目管理人员和企业各有关职能部门进行合同交底，将合同的内容做出阐释，把合同事件的责任分解到人。 合同跟踪：合同跟踪的主要任务是对合同实施情况进行分析，找出偏差，以便采取相应的措施，必要时调整合同的实施条件。 合同结项与评价：合同执行后，将合同签订和执行过程中的利弊、经验教训总结出来，提出分析报告，作为以后工程合同管理的借鉴。合同评价：签订情况评价、合同执行情况评价、合同管理工作评价。 9 房地产开发项目管理 变更的程序。工程参与各方均有可能提出变更。承包商提出的变更，由监理工程师审查并批准；业主提出的变更一般由监理工程师代为发出；监理工程师可以在业主授权范围内提出变更。 监理工程师应向承包商发出书面的变更指示。承包商接到变更指令后，应迅速、全面和系统的落实指令，并及时修改图纸、施工计划等各种文件。 价格的调整。 9 房地产开发项目管理 注意事项 开发项目进行过程中，对于合同中未曾约定的新情况的出现或对事先约定的事项进行部分变更的，均要及时形成书面文字，由双方以补充协议、签证或会议记录形式，使之成为合同附件，并由双方签字盖章认可。这些书面资料的实质是在合同履行过程中合同双方意思表示一致的结果，是整个建设工程施工合同的组成部分，而且具有更高的效力。 9 房地产开发项目管理 索赔的程序。索赔的程序因合同而产生，图9.2是某开发项目索赔处理程序，可供参考。 图9.2 某房地产开发项目索赔处理的程序 9 房地产开发项目管理 9.2.2 开发商的进度控制 进度（工期）是房地产开发商最为关心的目标之一，非常重要。 （1）论证与分析开发项目建设总周期。 （2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划。 （3）核准施工进度计划。 （4）编制配套进度计划。 （5）检查与纠偏。 （6）督促监理工程师。 9 房地产开发项目管理 9.2.3 开发商的投资控制 开发商投资控制是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。 （1）编制投资计划。 （2）设计阶段投资控制。 （3）招投标与施工阶段投资控制。 （4）投资分析。 （5）投资约束。 （6）督促监理工程师。 9 房地产开发项目管理 9.2.4 开发商的质量控制 对于开发商来说，是通过对开发项目的全过程、全面的监督管理、协调和决策，保证竣工项目达到决策和设计文件中的标准。 （1）质量管理的基本任务。项目全过程的质量监督、协调和决策。 （2）工程质量控制计划。 （3）主要质量控制要点。 （4）确立有关质量文件的档案制度。 （5）对监理工程师的督促。 9 房地产开发项目管理 9.3.1 设计管理的特点 （1）设计项目管理的主体是开发商通过招标或直接委托选定的设计单位。 （2）设计产品必须体