东泰投资边家村项目方案-城市中央·国际菁英学院区_领衔都会主流人居时代.ppt

城市中央·国际菁英学院区领衔都会主流人居时代 陕西东泰投资有限公司边家村项目营销提案 项目自身条件及所遇到的问题 项目地理位置属性：本案位于西安市主城区范围内，区位优势明显，配套齐全交通便利，为项目未来的开发提供了基础条件！ 周边环境属性：地处内街，人流量小，客源的导入会成为影响销售的问题；人居环境处于中等水平，周边小环境尚待改造和提升 项目自身属性：住宅性质的城中村改造，高容积率、高建筑密度，建筑规模体量较大，高容积率不利于项目品质形象 现状：项目目前正在拆迁中，预计最快9月底交地 地块情况：地块形状既不规则，难以实现高利用率 占地面积：80亩 总建筑面积：403967㎡ 可售住宅面积：约25万㎡ 回迁房面积：9.5万㎡ 商业面积：17895㎡ 公寓面积：32530㎡ 楼面地价：约1500元/㎡ 容积率：约7 产权年限：70年 限高：100米 对之前的规划分析：项目自身价值未被成功塑造，需要依据市场竞争及客群定位进行重新梳理 对之前的户型分析：产品线没有针对性，户型无亮点，不具备销售优势和竞争优势 户型配比不合理：原户型方案只设计了两种楼体，户型配比完全脱离市场主流，80-100平米二居和120-150平米三居产品完全缺失。导致户型面积出现断档； 项目属性总结：城市中心成熟区、教育配套、中等规模、高容积率、城改项目，项目核心价值及核心竞争力需体现，项目定位及规划设计均需调整。 核心问题分解 宏观层面宏观市场对项目的发展机会研究 西安城市发展格局：在西部大开发的政策支持下，在新的九宫格局框架下，西安正在“拉开骨架，一城多心”，城市化发展加速 经济面：西安GDP连续8年以来保持高速增长，高于全国平均水平，城市发展速度较快 投资面：固定资产投资持续增长，房地产投资达到540.14亿元，投资热情高涨 市场价格面：房价整体走势“短期平稳、长期攀升”，预计今年11月均价可能突破5000元/㎡ 市场销量面：08年销量呈小幅下降趋势，09年2月出现反弹，09年2-5月西安市场销量猛增 宏观市场背景研究结论对项目的指导意见：西安地产现阶段处于稳健上扬的发展势头，本项目应当抓住宏观大势，建立充足的市场信心！为项目启动工作做好积极的准备！ 宏观层面未来1-2年后市的研判对项目的发展机会 未来经济特征对本项目的建议：未来2—3年中国将处于 “高通胀、保增长、适度利润”的阶段中，房地产市场也将处于调整期，在未来一段时间内，市场以刚性需求客户为主要动力。 未来需求对本项目的建议：西安快速城市化、改善居住、旧城改造、家庭细分及部分置业性投资行为将在未来较长时间内形成强大需求 区域发展机会对本项目的建议：高新区、未央区、浐灞生态区缺乏相应的配套支撑，在此背景下导致核心城区尤其是南部城区的城市中心地位日益凸显 未来1-2年后市的判断对本项目的指导建议总结： 竞争层面竞争项目研究对项目的机会指导 区域在售商品房项目研究：项目周边正在销售项目很少，主要集中在 南二环内沿线和长安路沿线 长安路沿线在售项目很少，均为中 小规模项目，主力户型为80-90 平米二居在售项目： 城中村项目研究：以目前在售的5个项目做为市场研究基础 在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，城中村极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行城中村改造。 从配套方面比较，具有明显优势的是常春藤花园，在拥有交大理工大的同时离兴庆公园不到200米；其次是金色城市离南门500米，本项目的价值感接近于兰蒂斯城 西安对于立面材料的喜好是面砖、对装修的喜好是毛坯、对公共部分的喜好是装修、对采暖方式的喜好是集中供热地幅热采暖 对于项目包装本项目由于处于内街而无法展示，建议在加强现场施工围挡、现场利用幼儿园先设售楼部、现场设置景观示范区 经过对比可以看出紧凑型两房和三房为市场主力由于城中村在很长一段时间内不能做按揭，建议将一次性优惠力度加大 本项目与其他城中村项目对比与借鉴--凯旋城 本项目与其他城中村项目对比与借鉴—金色城市 客群研究对项目的机会指导 区域内置业客户分类 衣食无忧的准婚青年特征分析 安居乐业的成长型家庭特征分析 15% 改善需求的成熟家庭 案例借鉴与企业战略 案例借鉴1：华城国际---规划最大化创造资源及标签性配套 案例借鉴1：华城国际---严格控制户型面积 案例借鉴2：恒大名都---示范展示提升认知 案例借鉴3：融侨馨苑—教育联动刺激销售 案例借鉴总结 项目整体开发策略 盈利模式选择：结合本项目条件确定均衡产品线