偷面积的专题(新)及答案.ppt

Thank You !!! 湖北和兴集团 湖北和兴集团 湖北和兴集团 迪拜城地产研究部出品 2013年11月 湖北和兴集团 偷 面 积 专 题 研 究 Start 一、偷面积的概念 二、偷面积的背景 三、偷面积的手法 四、偷面积的案例 PART 1 偷面积的概念 1、什么叫偷面积？ 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。 2、为什么偷面积？ （1）用地面积、容积率、建筑面积是规定的，通过“偷面积”实现实际建筑面积最大化，从而增加附加价值，最终实现附加收益。 （2）通过“偷面积”实现“送面积”，是典型的营销手段，给购房者以心理暗示，“物超所值”，以便实现快速销售。 3、“送面积”购房者能得到多少实惠？ 从表面上看，开发商在做“送面积”的好事，是购房者受惠，但是实际上，开发商“偷面积”的根本目的是增加收益，与其说“偷面积”不如说“偷利润”。开发这些偷来的面积也需要成本，开发商自然不会承担，这些成本无疑会转嫁到购房者身上。无赠送情况下的价格在赠送价值的陪衬下，溢价程度相当高，最后结果就是开发商赚的“盆满钵满”。 4、惯用宣传语 房子会长大…… xxx0元/㎡…… 买房子送露台、送花园、送阁楼…… PART 2 偷面积的背景 1、房价不断走高 由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位（其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的），因此，开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差，开始进行“偷面积大赛”，从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。 2、土地开发成本不断增加，建筑成本比重下降 最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。 随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。 偷面积的背景 3、市场竞争激烈，对产品创新不断提出新的挑战 2006年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重作出了强制性规定，但许多楼盘由于地段和市场的差异需要更大比重的大户型产品，因此，在保证建筑面积满足政策限制的前提下，通过“偷面积’的方法扩大户型的使用面积逐渐成为一种市场主流。 4、70/90政策限制了户型面积，使偷面积成为趋势 全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。 5、计算建筑面积的的标准存在利用空间 除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重要前提 偷面积的背景 PART 3 偷面积的手法 普通手法 1、低台凸窗和落地凸窗 主要方法：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。 注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工上下功夫。 3、大露台 主要方法：无盖露台通常采用退台方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到面积最大的方式。 4、半地下室 主要方法：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。 注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要有一份严密的解释条款。 5、层高做高，增加竖向利用空间 主要方法：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。在商业建筑中，由于对层高限制不是很强，因此，可以做到层高6米，入伙验收后再隔出一层。常见的有LOFT建筑。 注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。 6、隐藏式衣柜，落地衣柜 主要方法：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用