北京市保障性住房模式研究_70ppt.ppt

北京市保障性住房模式研究 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 2008.06 一、国外保障性住房建设实践 国外保障性住房建设实践 保障性住房住房的保障范围 保障性住房建设的立法保障 保障性住房建设运营的运营机构 保障性住房用地问题 保障性住房的资金支持 保障性住房建设标准 保障性住房的准入及退出机制 1.保障性住房住房的保障范围 政府角色与公共住宅典型模式 启示：保障性住房建设中的政府干预范围和保障性住房发展模式要根据各国各地区的经济发展水平、社会制度等实际情况建立。我国也应该根据自身国情，确立适合的保障范围和方式。 4.保障性住房用地问题 5.保障性住房的资金支持 6.保障性住房建设标准 7.准入及退出机制 二、北京保障性住房发展现状 北京保障性住房发展现状 我国保障性住房发展背景历程 我国保障性住房供给体系 北京保障性住房的法律体系 北京保障性住房发展状况 1.我国保障性住房发展背景历程 中国房地产市场发展历程 2.中国保障性住房供给体系 3.北京保障性住房的法律体系 4.北京保障性住房发展状况 （1）北京经济适用房发展阶段 酝酿时期：1991年 经济适用房是在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。 启动、开建时期：1998年 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期。北京市出台《关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》，其中规定了经济适用房的管理机构、土地取得、建设标准、建设成本等，经济适用住房销售对象限定为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。 高速发展时期：1999-2005年 从1998年经济适用房开始兴建以后，北京市经济适用房建设在短短几年迅猛发展。在这个阶段所建设的经济适用房有两种形式，一种经济适用房为面向所有北京市低收入人群，具体购买资格为：北京市户口，年收入在6万元以下，且为没有享受过福利分房或福利分房未达标者。另一种经济适用房为单位自建经济适用房，只允许本单位的职工参加集资建房，不能对外销售； 质疑时期：2005-2006年 经济适用房建设及出售中出现一系列问题： 1、经济适用房建筑结构出现问题，出现大量200平方米以上大户型； 2、已售经济适用房呈现“高租售率”； 3、经济适用房的购买人群发生扭曲，真正低收入者的购房需求得不到满足； 4、监管体系不完备，经济适用房小区出现大量与购置条件不符阶层。 5、由于经济适用房项目定价在项目开工之前确定，老的经济适用房定价较低，在较长的建设开发期内，原材料及人工费等建设成本的大幅上涨，在完成建设销售时的成本价格与最初定价时所采取的成本价格有较大差异，出现了2006、2007年推出的经济适用房项目后期仍然按当初2000-3000元/平方米定价出售，明显偏离的正常的市场价格，致使项目开发中出现亏损，严重影响了开发商的建设积极性。 转型时期：2006年-2007年 在经济适用房的问题日益突出，以37号文的公布开始，经济适用房建设进入调整转型时期，主要调整体现在1、审核方式的转变。单一办公地点转变成街道；2、公示方式的转变，由单一地点公示变为三级审核、两级公示，并客观上延缓了供需对接速度。3、建筑结构发生转变转，明确规定单套的建筑面积控制在60平方米左右；4、规定了不允许党政机关集资建房；5、供给变化，从中低收入变为低收入；6、明确了退出机制 北京经济适用房投资与建设情况 北京经济适用房销售情况 经济适用房项目区域分布 （2）廉租房 （3） 两限房 三、保障性住房运营体系的几个问题 保障性住房运营体系的几个问题 1.立法保障尚不完善 2．运营机构设置不合理 住房干预中暴露的问题及其改进 住房干预中的问题 目前政府干预更多的体现在分配体系上，主要问题： 第一：销售时间被拖长。由于目前政府出面对接商品房销售，审核、摇号等程序化过程过长，造成开发商资金回笼速度过慢，给企业带来巨大的资金压力，进一步影响了开发商参与建设保障性住房的积极性； 第二：政府对接产生了供需结构的矛盾。比如摇号中大家庭摇中一居室，而一户家庭摇中两居室；购房者原户口在朝阳区，现工作生活在丰台区，需要丰台区购买保障性住房，在目前实施户口所在地街道审核制度下只能购买朝阳区的保障性住房，这些情况造成诸多不便。目前参与摇号机会只有两次，部分购房者虽然不愿意接受分配结果但又不愿意放弃购买机会，造成真实需求得不到满